天津中原研究院：樓市壓力漸增，土地市場何去何從？政策是房地產(chǎn)市場的晴雨表，而土地市場是房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)。與2019年相比，天津的土地市場在2020年的知名度顯著下降：在上半年，由于流行病的影響，供求雙雙下降。在第三季度，市場已經(jīng)恢復(fù)，但其表現(xiàn)不溫不火。
對于天津發(fā)展中的房地產(chǎn)企業(yè)而言，在總體市場環(huán)境下，今年他們普遍面臨著巨大的財務(wù)壓力：政策水平限制了融資，天津市歷史項目的實現(xiàn)速度難以達(dá)到預(yù)期，新土地項目的銷售已經(jīng)恢復(fù)。金錢的壓力每天都在增加。這些壓力也立即傳遞到土地市場。讓我們具體看一下市場數(shù)據(jù)：
1.土地交易價值減少460億，同比下降40％。
上面提到了2020年天津土地市場的供求關(guān)系。在多種因素的影響下，比2019年下降了50％以上。截至11月，該市已提供116塊土地，土地面積為797.14萬平方米，相當(dāng)于建筑面積1377.171萬平方米;共售出90筆交易，土地面積628.98萬平方米，相當(dāng)于建筑面積10938.400平方米。2019年土地出讓金總額為1194.7億元，而到2020年11月土地出讓金為735.1億元，下降了459.6億元。
2.土地價格繼續(xù)下降：起始價格平均下降了4％，溢價率下降了2.8％。
2019年天津土地市場的平均溢價率為7.18％，而從2020年至11月，平均溢價率降至4.37％。房地產(chǎn)公司在投資和征地階段對穩(wěn)定性和安全性的要求越來越突出，以底價交易已經(jīng)成為主流。
3.流量指數(shù)為王，區(qū)域冷熱差異
根據(jù)目前天津房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定的格局，土地市場交易的區(qū)域分布也符合每個區(qū)域的市場特征：六個過去幾年，該市的各個地區(qū)都進(jìn)行了改革。在工作完成的背景下，供應(yīng)將繼續(xù)，但土地的核心領(lǐng)域通常要求房地產(chǎn)公司具有強大的交易能力，包括產(chǎn)品創(chuàng)造能力，價值產(chǎn)出能力等;
4.總價格，建筑面積雙十地塊占70％以上
自2017年這一輪監(jiān)管開始以來，大多數(shù)房地產(chǎn)公司在土地收購方面均位居前列發(fā)展速度要求：一方面，土地開發(fā)速度不斷提高。首次開業(yè)的平均時間從大約14個月降至大約5個月；另一方面，主要地塊的面積和總價連續(xù)三年下降：從2020年到11月，總地價中不到10億元的比重為78％；100,000平方米以下的土地交易總面積的82％；150,000平方米以下的計劃建筑面積的70％。在
環(huán)城四區(qū)中，包括西青縣景武鎮(zhèn)地塊，晉南鮮水谷地塊和北辰雙慶地塊，都有停售和未出售的拍賣，所有這些都是建筑用地的打包地塊。對于房地產(chǎn)公司而言，在當(dāng)前的市場環(huán)境中，銷售速度和成本是影響征地的兩個核心因素。
濱海新區(qū)待售土地主要出現(xiàn)在塘沽灣。目前，海河以南地區(qū)包括塘沽灣和臨港。由于城市規(guī)劃實施緩慢，土地市場顯然進(jìn)入了凍結(jié)期。
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責(zé)任編輯：姚心宜
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