2018年天津房?jī)r(jià)會(huì)下跌還是上漲？ 天津房?jī)r(jià)一套公寓多少錢(qián)？ 2018年最新天津房?jī)r(jià)趨勢(shì)預(yù)測(cè)

曾平平2018/3/8

中國(guó)園林工程行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)

為什么經(jīng)濟(jì)停滯不前？

日前，天津公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年GDP增??速為3.6%，而2016年GDP增??速仍為9%。這與減半的概念相去甚遠(yuǎn)。經(jīng)濟(jì)惡化了，政府的腰包縮水了。 2016年政府一般公共預(yù)算收入2723.46億元，增長(zhǎng)10%。 2017年下降了10.4%，這與政府提出的增加10%的目標(biāo)正好相反。

我們先來(lái)了解一下天津經(jīng)濟(jì)為什么會(huì)滑鐵盧。

首先，我們要從天津的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)說(shuō)起。天津是典型的工業(yè)城市，主要靠工業(yè)投資帶動(dòng)。工業(yè)總產(chǎn)值一半以上為石油化工，其余為煤炭工業(yè)和金屬加工業(yè)。在GDP的三駕馬車(chē)中，天津固定資產(chǎn)投資占GDP的比重在70%以上，略高于全國(guó)水平，明顯高于北京、上海、廣州、深圳。一線(xiàn)城市的比例只有100%。百分之二十和三十。

2012年之前，天津的固定資產(chǎn)投資增速每年都保持在25%以上，這種模式在天津一度帶來(lái)了高速增長(zhǎng)。

不過(guò)，隨著環(huán)保風(fēng)暴和去產(chǎn)能的政策導(dǎo)向，天津模式也走到了盡頭。一年更上一層樓，2017年一躍而下。

投資成功，投資失敗。 2017年天津市固定資產(chǎn)投資增速?gòu)囊患径鹊?0%，到二季度的3.6%，三季度的-0.3%。四季度略有回升，但仍拖累GDP增速。

在天津的固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中，基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)各占20%左右。主要原因是基建投資下降拖累了固定資產(chǎn)投資。這也與中央控制的PPP發(fā)展模式有關(guān)。地方融資難，基建投資也只能往下走。此外，還與保衛(wèi)藍(lán)天有關(guān)。政府要求停止施工。

除了基礎(chǔ)設(shè)施，主要原因是工業(yè)投資大幅下降。海通證券蔣超去年寫(xiě)了一份分析報(bào)告。由于環(huán)保風(fēng)暴，煤炭、鋼鐵、燃煤鍋爐排放、水泥、鑄造等行業(yè)都受到影響。限產(chǎn)令天津深受打擊。

GDP、出口和消費(fèi)的另外兩輛馬車(chē)也不盡如人意。雖然限產(chǎn)對(duì)天津、北京和河北都有影響，但為什么天津下降最明顯？姜超說(shuō)，因?yàn)樘旖蚓用竦膭趧?dòng)收入占GDP的比重只有40%，遠(yuǎn)低于北京和河北的50%左右。居民收入限制了天津人的消費(fèi)能力。

2017年天津市社會(huì)消費(fèi)品零售總額5729.67億元，僅增長(zhǎng)1.7%。全國(guó)增長(zhǎng)率為10.2%?？梢?jiàn)，天津人民的消費(fèi)能力遠(yuǎn)低于全國(guó)人民的平均水平。七八年來(lái)，一線(xiàn)城市的產(chǎn)業(yè)在迭代更新、轉(zhuǎn)型升級(jí)，但天津卻遲遲不肯變革，一直沉浸在產(chǎn)業(yè)中自我復(fù)制，最終變成了巨大的工業(yè)城市。政策一到，很多高耗能、高污染的企業(yè)被關(guān)停，天津不得不剝了一層皮。

房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)不穩(wěn)定。為什么要在第一部分談天津經(jīng)濟(jì)？因?yàn)橐粋€(gè)城市的房?jī)r(jià)是不穩(wěn)定的，還是要看經(jīng)濟(jì)發(fā)展好不好。

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率急劇下降。按照常理，這必然意味著居民可支配收入的下降。企業(yè)已停產(chǎn)限產(chǎn)。員工的工作無(wú)法保住。收入從哪里來(lái)？

但令我驚訝的是，天津 2017 年前三季度的人均可支配收入增長(zhǎng)仍為 8.9%，遠(yuǎn)超 GDP。一般來(lái)說(shuō)，扣除價(jià)格因素后，兩者相差十分之幾是正常的。比如全國(guó)GDP增長(zhǎng)6.9%，居民人均可支配收入增長(zhǎng)7.3%，北京GDO增長(zhǎng)6.7%，居民人均可支配收入增長(zhǎng)6.9%。

但是差了幾個(gè)百分點(diǎn)天津房?jī)r(jià)下跌居民反映，我總覺(jué)得難以置信！不知道是不是混水了，要知道天津?yàn)I海新區(qū)最近才把2016年GDP從10002億元調(diào)整到6654億元，擠掉了3000多億水。

所以我對(duì)天津人的收入增長(zhǎng)有疑問(wèn)！誰(shuí)能幫我解答一下？

如果經(jīng)濟(jì)大幅下滑，居民收入不下降（呵呵，我不相信），自然會(huì)支撐房?jī)r(jià)，但如果經(jīng)濟(jì)大幅下滑，更別說(shuō)收入保障了，當(dāng)連工作都是一件問(wèn)題，誰(shuí)敢繼續(xù)透支投資買(mǎi)房？所以Cherry認(rèn)為天津房?jī)r(jià)走勢(shì)的未來(lái)真的要看天津的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型怎么走，當(dāng)然，除非央行再次放水。

2017年天津房屋交易量，無(wú)論是新房還是二手房，均出現(xiàn)明顯下滑。

新房2017年新增新房面積1397萬(wàn)平方米，比2016年下降8%，但需求端下降幅度更大。 2017年交易量為1280萬(wàn)平方米，較2016年減少50%。價(jià)格方面，2017年新房成交均價(jià)15707元/㎡，比2016年上漲15%。

天津不是限價(jià)嗎？為什么房?jī)r(jià)還在上漲？

自從濱海新區(qū)開(kāi)始造假以來(lái)，我對(duì)天津的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)產(chǎn)生了一種條件反射。數(shù)據(jù)是真的嗎？ 2016年下降50%，成交均價(jià)13308元/㎡，價(jià)格環(huán)比上漲8%。因?yàn)橹坝泻芏嗵旖虻姆劢z給我發(fā)過(guò)信息，說(shuō)天津二手房市場(chǎng)真的降價(jià)了天津房?jī)r(jià)下跌居民反映，不僅成交不暢，而且價(jià)格真的跌了15%左右，而且統(tǒng)計(jì)上還漲了， 我不明白。再來(lái)看看未來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)情況：

2015、2016年連續(xù)兩年供大于求，但2017年開(kāi)始供大于求。截至2017年底，天津市可售存量1412萬(wàn)平方米，12.4萬(wàn)套，脫售周期13個(gè)月。一般12個(gè)月以上，供需平衡向過(guò)剩方向發(fā)展，進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)，價(jià)格自然會(huì)有下行壓力。

在土地供應(yīng)方面，天津2016年土地出讓較多，因此2017年和2018年的房屋供應(yīng)量將有所增加。 2017年天津出讓的土地比2016年少了很多，但土地收入?yún)s有所增加。 ，說(shuō)明土地成交單價(jià)偏高，在當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)整下，地王入市壓力較大。

有人說(shuō)市場(chǎng)不好，政府少供地，房?jī)r(jià)難跌。但是你要想想，天津現(xiàn)在財(cái)政收入下降這么厲害，不賣(mài)地政府吃什么？所以土地還是要賣(mài)的。未來(lái)能否放寬政策，將取決于天津庫(kù)存上漲的速度。反正中央鼓勵(lì)一城多策。

2018 天津房?jī)r(jià)趨勢(shì)

2017年以來(lái)，天津市實(shí)施棚改三年行動(dòng)計(jì)劃。到2019年底，全面完成市區(qū)147萬(wàn)平方米棚改任務(wù)，比國(guó)家2020年要求提前一年。用拆遷資金投放商品房市場(chǎng)。目前，政府安置房的建設(shè)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于棚戶(hù)區(qū)改造的速度。未來(lái)不排除會(huì)有大量棚戶(hù)區(qū)居民涌入商品房市場(chǎng)，推高房?jī)r(jià)。

2017年，全市共出讓97塊純住宅和商住用地。土地出讓規(guī)模較2016年下降22%，但住宅用地平均樓面價(jià)格為10315元/平方米，上漲17%。隨著面粉的上漲，面包的價(jià)格也會(huì)上漲。 天津房?jī)r(jià)上漲是必然的，尤其是明年，2016年會(huì)有大量高價(jià)進(jìn)入市場(chǎng)。

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責(zé)任編輯：天津房?jī)r(jià)