每年在樓市，大家都想找到黑馬版塊，踩上稀有的價值點(diǎn)。

但并非所有行業(yè)都能碰上黑馬，怎么找呢？這是個問題。

讓我們縮小一點(diǎn)。從國家層面看，有一類板塊可以撞上黑馬，有邏輯可循。

01

先說最典型的，比如蘇州工業(yè)園區(qū)。

如今，蘇州最發(fā)達(dá)、最昂貴的板塊是蘇州工業(yè)園區(qū)，它已經(jīng)超越了老城區(qū)，而且未來極有可能是這樣。

尤其是金雞湖周邊地區(qū)，人氣爆棚的二手房單價已經(jīng)達(dá)到5萬-6萬/平方米。

電視劇《萬事如意》中蘇大強(qiáng)之子新房與金雞湖相連，是高檔住宅區(qū)。

這個價格可以在北京三環(huán)和上海內(nèi)環(huán)買房。

自 2018 年下半年以來，蘇州的房價已經(jīng)上漲了 20% 以上。

其中，蘇州工業(yè)園區(qū)是經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、房價最高、漲幅最大的地區(qū)，漲幅在30-40%左右。

與此同時，在周邊的特大城市上海，房價下跌了 8%。

如果我們關(guān)注過去10年，蘇州工業(yè)園區(qū)的年均增長率為25.1%，排名第一。

尤其是2019年，蘇州工業(yè)園區(qū)房價再度暴漲，甚至引來專門針對該板塊的“獨(dú)家樓市調(diào)控”。

有一個笑話：在蘇州工業(yè)園區(qū)工作的金融從業(yè)者小王，因?yàn)閳@區(qū)房價太高，在上海買了房子，每天上下班通勤兩個小時。

蘇州工業(yè)園區(qū)于2007年推出第一批商品房，約4000元/平方米。

到現(xiàn)在才13年，新房的價格已經(jīng)漲到了4萬元/平方米左右，漲幅驚人的900%。

是不是合適的黑馬盤？

這不是偶然的?？梢钥纯幢本┑纳系氐貐^(qū)，也是著名的“碼農(nóng)區(qū)”。

上地地區(qū)房價接近10萬/平方米，五環(huán)以外的房價甚至比南三環(huán)還要貴。

因?yàn)榉績r太貴，上地片區(qū)其實(shí)有自己的溢出區(qū)——回龍觀。

在人口密度較大的回龍觀，部分房屋已達(dá)到5萬+/平方米。

即便是帶動了交通和配套設(shè)施較差的北汽家，永豐板塊的高端樓盤也成為了“碼農(nóng)”生活需求的釋放地。

近兩年，北五環(huán)以外的房價漲幅快于其他地區(qū)，讓北京的環(huán)狀餡餅有些“變形”。

是不是合適的黑馬盤？

02

你找到模式了嗎？

蘇州工業(yè)園區(qū)和北京上地房價為何能跑贏大勢？他們有幾個共同點(diǎn)。

首先，區(qū)域內(nèi)有產(chǎn)業(yè)，不是傳統(tǒng)的第二產(chǎn)業(yè)，而是以第三產(chǎn)業(yè)為主要支撐。

比如在蘇州工業(yè)園區(qū)，除了西交利物浦大學(xué)、東吳大學(xué)等高校外，還有蘇州報業(yè)集團(tuán)、華為、微軟等企業(yè)紛紛入駐。

江蘇第一高樓蘇州國際金融中心也坐落于蘇州工業(yè)園區(qū)。

蘇州工業(yè)園區(qū)

同樣，在北京的上地片區(qū)，百度、小米、滴滴、聯(lián)想、華為、清華同方等企業(yè)相繼入局，幾乎都是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。

其次，也是最關(guān)鍵的一點(diǎn)，這些行業(yè)的進(jìn)入會帶來大量的“三高”人群：高學(xué)歷、高收入、高消費(fèi)。

蘇州工業(yè)園區(qū)的新蘇州人受教育程度更高，工資更穩(wěn)定，更愿意落戶。

這些人購買力強(qiáng)，愿意為產(chǎn)品支付溢價，使該地區(qū)的住房供不應(yīng)求，這是房價上漲的重要原因。

最終房價可以超越周邊地區(qū)，跳出正常房價梯度。

樓市本質(zhì)上還是人口業(yè)務(wù)，人口凈流入意味著強(qiáng)連續(xù)性。

一個地區(qū)可以吸引更多高素質(zhì)、有活力的年輕人，也意味著這個地區(qū)有更多的就業(yè)機(jī)會和更好的生活環(huán)境。

這是一個良性循環(huán)。

03

找到模式后，就可以在天津“求圖”了。

事實(shí)上，天津的園區(qū)地產(chǎn)早已出現(xiàn)——機(jī)場。

城市大數(shù)據(jù)公司發(fā)布的2018年天津市職住比分布圖顯示：

天津市就業(yè)住房率最高的四個行業(yè)分別是小白樓、臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)、花園科技園和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。

也就是說，就業(yè)人口眾多，但該地區(qū)的住房供應(yīng)不足。

機(jī)場完全符合黑馬的邏輯，擁有高科技產(chǎn)業(yè)，輸入人口。

所以它的房價已經(jīng)體現(xiàn)出來了，洋房均價24000元/平方米，馬路對面的華明鎮(zhèn)洋房均價16000元/平方米。

按照房價梯度，機(jī)場應(yīng)該和華明鎮(zhèn)一樣，現(xiàn)在已經(jīng)跳出來了。

有“東”，就有“西”。

按照這個邏輯，又名海泰高新區(qū)的華遠(yuǎn)科技園，也將是一匹黑馬板塊。

海泰高新區(qū)的管理部門隸屬于濱海新區(qū)。根據(jù)天津市最新城市規(guī)劃，西青區(qū)未來中心將落戶海泰高新區(qū)。

雖然行政屬性不同，但足以看出海泰高新區(qū)的重要地位。

天津高新區(qū)一部分在海泰，另一部分在博龍湖。

相比之下，海泰高新區(qū)規(guī)格更高，行業(yè)更注重服務(wù)；而博龍湖高新區(qū)則以生產(chǎn)為主。

為更加符合海泰高新區(qū)的能級，2018年6月，天津市規(guī)劃局公布了《天津市華遠(yuǎn)工業(yè)區(qū)（環(huán)外）總體規(guī)劃修訂（2016-- 2030） 年”）。

明確海泰高新區(qū)發(fā)展方向：

立足天津中心城區(qū)，服務(wù)天津，面向京津冀乃至北方地區(qū)，著力打造國際化、創(chuàng)新型的產(chǎn)業(yè)生態(tài)新城。

規(guī)劃“一中心三區(qū)”總體布局結(jié)構(gòu)。

“一顆心”是總部的業(yè)務(wù)核心，位于高銀117大廈所在的金井路沿線。

集總部經(jīng)濟(jì)、金融服務(wù)、會議展覽、現(xiàn)代商業(yè)、生活服務(wù)為一體。是總部經(jīng)濟(jì)核心區(qū)和華遠(yuǎn)科技園高端商務(wù)聚集區(qū)。

“三區(qū)”是指信息技術(shù)服務(wù)示范區(qū)、研發(fā)設(shè)計功能區(qū)、創(chuàng)新孵化加速區(qū)三個產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)。

根據(jù)規(guī)劃，華遠(yuǎn)科技園就業(yè)人口約12萬人，常住人口控制在4萬人。

此外，最新的規(guī)劃圖還披露了未來的交通軌道布局。

未來，地鐵11號線二期將途經(jīng)海泰高新區(qū)，預(yù)計將有4個地鐵站；而南側(cè)的地鐵3號線目前正在運(yùn)營中。

行業(yè)方面天津房價新樓盤房價，入駐多家世界500強(qiáng)企業(yè)：

比如華為、360、西門子、豐田、三星、微軟、三洋、中科曙光、中糧、博納集團(tuán)等，辦公企業(yè)大多集中在研發(fā)、科研等職能，或者總部辦公空間，幾乎都是高科技產(chǎn)業(yè)。

接下來，將引入更多在這里工作的“三高”人員，這將帶來大量的住房需求。

由于海泰高新區(qū)住宅用地不多，供應(yīng)不足，房價就能跳出梯度線。

教育方面，海泰高新區(qū)目前擁有華遠(yuǎn)楓葉國際學(xué)校，未來還將引進(jìn)天津小外12年制學(xué)校。

海泰高新區(qū)城市界面“拔地而起”。按照總體規(guī)劃逐步推進(jìn)。整體煥然一新，都市感已經(jīng)撲面而來。

海泰高新區(qū)實(shí)景圖

對比蘇州工業(yè)園區(qū)，你會發(fā)現(xiàn)在海泰高新區(qū)，所有的“故事線”都對應(yīng)：

高科技產(chǎn)業(yè)、高知的高薪人群、有限的住房以及樓市供需關(guān)系。

就連整體布局都和蘇州工業(yè)園區(qū)差不多：

以商業(yè)地標(biāo)為中心，一樓是住宅，二樓是工業(yè)，相當(dāng)于蘇州工業(yè)園區(qū)的“微型版”。

與機(jī)場相比，海泰高新區(qū)除了產(chǎn)業(yè)類型和發(fā)展定位的優(yōu)勢外，還有一個“殺手锏”：離市區(qū)更近。

距西外環(huán)僅1-2公里，相當(dāng)于“接壤”南開區(qū)。

不僅交通可達(dá)性更強(qiáng)，還能承接南開區(qū)產(chǎn)業(yè)和人口外溢，共享城市資源。

從目前的趨勢可以看出，未來海泰高新區(qū)與南開區(qū)將是一個很大的融合趨勢。

因此，從邏輯上講，海泰高新區(qū)將是一塊比機(jī)場更有活力的黑馬板塊。

04

海泰高新區(qū)之所以沒有正式啟動，是因?yàn)橹耙?guī)劃的“錯位”。

主要針對行業(yè)，該板塊住宅用地很少，只有金融街融匯和富國高銀兩個住宅項目。

但2018年規(guī)劃調(diào)整后，海泰高新區(qū)被認(rèn)為步入正軌。

從天津的角度來看樓市，我們可以稱之為“華遠(yuǎn)海泰板塊”。

2020年1月，華遠(yuǎn)海泰板塊土地市場啟動，保利拿下方案修訂后的首塊住宅用地。

這意味著，天津這個潛在的黑馬已經(jīng)沖上賽道。

近日，保利地塊曝光天津房價新樓盤房價，案名為保利世光年。這也是保利時隔多年，首次在天津西南地區(qū)投入巨資。

保利世光年共規(guī)劃29棟，其中1棟為配套樓，28棟為14-18層登頂?shù)男「邔印?/p>

小區(qū)自帶居委會、物業(yè)、門衛(wèi)室3棟獨(dú)棟，商業(yè)900平方米。

據(jù)了解，商業(yè)部分后期招商將聚焦便利品類，如連鎖便利店、蔬菜水果店、兒童教育、餐飲等，業(yè)主的生活將更加便利。

聚光年效果圖

保利石光年北側(cè)規(guī)劃有幼兒園，與地塊相對。未來，孩子上下學(xué)會更安全，也會減少業(yè)主接送孩子的時間。

此外，華源海泰還將在天津小外新建一所12年制學(xué)校。

在天津，買房容易，但要上好配套的學(xué)校就太難了。天津小外是很多人都想進(jìn)的優(yōu)質(zhì)學(xué)校。

正好在保利的光年。在保證生活質(zhì)量、享受板塊紅利的前提下，還可以讓孩子進(jìn)入好學(xué)校。

保利世光年布局2梯4戶。占地面積76平方米兩房，85、95、三房99平方米，四房109平方米。它設(shè)計有空中走廊。所有單位都是南北向。透明的。

76平米二房，85平米三房

76平方米的面積是天津西部的一片空白樓市。最重要的是降低總價段，預(yù)計在150萬左右。

這個價格在精武鎮(zhèn)和張家窩都不是，但是在更高規(guī)格的花園海臺段，是可以入住的。

85平方米的公寓堪稱“神戶式”。道場建在螺螄殼內(nèi)，三房兩衛(wèi)的布局，三開間朝南，太難得了。

在天津，80多平米的戶型基本都是兩開間朝南，寬度小于深度。

此外，95、99平方米的三房和109平方米的四房也很有趣。

95平方米三房、109平方米四房戶型

保利世光年是海泰高新區(qū)引進(jìn)新規(guī)劃后的第一個新房項目。兼具物業(yè)管理和品牌實(shí)力的優(yōu)勢，值得期待。

后期將陸續(xù)有土地出讓，發(fā)展步入正軌。

天津的黑馬板塊不多樓市，華遠(yuǎn)海泰板塊是很有把握的。

作為天津的公園地產(chǎn)，非常值得關(guān)注。有超越老城區(qū)房價的“底子”。現(xiàn)在它的能量釋放才剛剛開始，它的后勁很足。

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責(zé)任編輯：天津房價