天津概況

　　天津有自己獨特的城市發(fā)展模式，地理上，天津市區(qū)北向距北京120余公里，南向距濱海新區(qū)近50公里，可開發(fā)面積大，想要融合發(fā)展中間有巨大的區(qū)域待開發(fā)。地理上的獨特性，帶來天津早年發(fā)展規(guī)劃以向東向南為發(fā)展主軸，京津冀一體化提出以來，天津又開始發(fā)力北部區(qū)域建設(shè)以期融入大北京都市圈。這種規(guī)劃的變化導(dǎo)致天津除了市區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)，其他區(qū)域都為多熱點的點狀發(fā)展，同時北部區(qū)域以融入北京經(jīng)濟圈為發(fā)展戰(zhàn)略，南部區(qū)域以津濱雙城融合為發(fā)展戰(zhàn)略，規(guī)劃缺乏整體性，攤子鋪的大，發(fā)展存在不均衡。近幾年，伴隨天津經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級造成的發(fā)展低迷和房住不炒政策，天津樓市板塊分化明顯，選擇不當，大概率被套。接下來我按以下思路給出分析建議：

　　天津買房大邏輯

　　目前天津提出津城濱城雙城發(fā)展戰(zhàn)略，大家在買房上要把市區(qū)和濱海新區(qū)當兩個城市來分析，市內(nèi)六區(qū)和濱海中心區(qū)是雙城核心區(qū)。市六區(qū)和濱海中心區(qū)都是天津優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療、配套高地，發(fā)展成熟，房價相對較高。這里說一下，17年以來，天津房價連連陰跌，但雙城核心區(qū)價格相對堅挺，普通人買這些區(qū)域壓力依然不小。比如南開近年來新開的樓盤基本以高端改善為主，河西新梅江單價也穩(wěn)穩(wěn)的站在3萬以上，濱海中心商務(wù)區(qū)單價也基本2萬起。總的來說，天津這種土地供應(yīng)充足的市場，區(qū)域配套及成熟度與未來土地供應(yīng)量是影響房價的重要因素，買房盡量擁抱確定性、稀缺性，預(yù)算范圍內(nèi)回歸核心板塊。

　　整體來說，土地出讓也有回歸核心板塊的趨勢。

　　tips：濱海新區(qū)核心區(qū)需要單獨分析，天津十四五規(guī)劃提出的雙城發(fā)展和制造業(yè)立市戰(zhàn)略都是對濱海新區(qū)的政策利好，政策扶持下濱海發(fā)展會重新步入快車道，理論上濱海新區(qū)整個板塊都會受益，但大家注意濱海新區(qū)總面積，約等于十三個市區(qū)面積，所以所有板塊全面發(fā)動概率不大，如果考慮依然要聚焦核心區(qū)。

　　區(qū)域板塊解析

　　市六區(qū)簡介

　　和平區(qū)

　　位于天津市中心，從租界期快速發(fā)展為天津經(jīng)濟、教育及文化中心，是天津面積最小的區(qū)(放在全國也算面積比較小的行政區(qū))。區(qū)域發(fā)展高度成熟，擁有最豐富的教育資源、醫(yī)療資源、商業(yè)及旅游資源。區(qū)域內(nèi)寸土寸金，住房以學(xué)區(qū)房和高端豪宅為主?？梢哉f富集了天津最頂級的教育、醫(yī)療和商業(yè)資源。是天津的宇宙中心。

　　河西區(qū)

　　位于天津市中心城區(qū)東南部，天津市人民政府所在地，屬于天津向南向西發(fā)展戰(zhàn)略中的核心位置，與毗鄰的和平區(qū)共享政治經(jīng)濟中心稱號。

　　南開區(qū)

　　位于天津市中心城區(qū)西南部，是天津市科技產(chǎn)業(yè)和高教科研基地，區(qū)域內(nèi)有久負盛名的南開大學(xué)、天津大學(xué)等16所高等院校，和高科技產(chǎn)業(yè)聚集的華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

　　河?xùn)|區(qū)

　　和河西區(qū)隔海河相望，天津發(fā)祥地之一，老天津人傳統(tǒng)的聚居區(qū)。距離濱海新區(qū)最近，是市區(qū)連接濱海的前沿。近年來重點發(fā)展區(qū)域為海河沿岸和津濱大道沿線。

　　河北區(qū)

　　區(qū)域內(nèi)有大量的名人故居和歷史遺跡，天津之眼，意式風(fēng)情街形成了海河沿岸靚麗的風(fēng)景線，重要交通樞紐天津站、天津北站和京津塘高速公路進出口均位于河北區(qū)內(nèi)，也是老天津人的主要聚居區(qū)之一。

　　紅橋區(qū)

　　天津商業(yè)的發(fā)祥地，曾有輝煌的過去，天津很多知名的老字號都是誕生于紅橋區(qū)一帶。大胡同承載了很多天津本地人的記憶。城市面貌偏老舊。目前重點發(fā)展的區(qū)域為西站商務(wù)區(qū)(天津西站將成為連接南北大動脈京滬高鐵的樞紐站)。

　　總結(jié)：

　　天津市內(nèi)六區(qū)加起來總面積也不大，都有發(fā)展最早最核心的主城區(qū)域，整體來看這塊區(qū)域寸土寸金，且抱擁海河資源，住宅不是老舊小區(qū)就是高端改善。剛需買到滿意房子難度較大。和平，河西，南開這三個區(qū)，是天津優(yōu)質(zhì)教育高地，學(xué)區(qū)房所在地，所以這三個區(qū)二手房交易量一直穩(wěn)居前列。河?xùn)|、河北、紅橋主要以地緣性客戶居住和改善支撐著市場。是天津本地人結(jié)婚置業(yè)，改善居住考慮最多的區(qū)域。

　　市區(qū)買房人群和思路

　　和平、河西、南開三個區(qū)購房人群以學(xué)區(qū)和改善為主要需求，本外地人都有，外地購房人群占比也不低，不少北京夠不上東西海學(xué)區(qū)的，會選擇和平、河西或南開。海河英才計劃之后，其他各城市落戶天津的中上產(chǎn)人群也會選擇這三個區(qū)。這三個區(qū)的買房思路要優(yōu)先關(guān)注學(xué)區(qū)，預(yù)算充足，兼顧學(xué)區(qū)和改善，預(yù)算有限優(yōu)先學(xué)區(qū)。

　　河?xùn)|、河北、紅橋以地緣性客戶為主，一般工作或者生活圈子主要在這個區(qū)域。這三區(qū)買房思路就是地緣性剛需和改善重點關(guān)注，市區(qū)有戶口需求人群可以當作上車盤，這三區(qū)域買房主要關(guān)注性價比。

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