2023年，在疫情及房地產(chǎn)大周期拐點(diǎn)等多重因素影響下，房地產(chǎn)投資、商品房銷售、土拍交易量數(shù)據(jù)持續(xù)下滑，跌入冰點(diǎn)。整個(gè)房地產(chǎn)的行業(yè)規(guī)模回到了2015年，甚至是跟10年前差不多的水平。

　　2023年，超過80%的城市，房價(jià)出現(xiàn)下跌。

　　2023年，房企爬升和跌落間，央企和部分民企成為行業(yè)“穩(wěn)健”的代名詞，以及買房人心中的“安全底牌”。

　　2023年，一場聲勢浩大&全國性的救市潮襲來，面臨挑戰(zhàn)，暗藏機(jī)遇。

　　道士君曾說，房地產(chǎn)的道更期到了。結(jié)合2023年樓市表現(xiàn)來看，的確如此。

　　2023年，熬過了千山終見暖陽?但春天的步伐似乎慢了些。

　　聚焦天津，樓市“波蕩筑底”。

　　政策面，有了大的突破。新政12條重磅發(fā)布，公積金貸款額度上調(diào)、首套房貸利率下調(diào)、二手房帶押過戶推出、土地預(yù)公告模式采用......一系列政策組合拳釋放，刺激樓市，提升市場信心及預(yù)期。

　　市場面，不及預(yù)期。2023年新房銷售供銷量大比例蒸發(fā)，收縮比例均超40%左右，成交金額創(chuàng)6年新低。雖成交均價(jià)1平米漲了133元/平米，但屬于結(jié)構(gòu)性微漲。整體市場低位運(yùn)行中。

　　宅地供應(yīng)成交量大比例下滑，地價(jià)下調(diào)，土地金縮水7成，創(chuàng)15年新低，市場趨冷，低位運(yùn)行。一批次遇冷，二批次降，三批次平，四批次溫。

　　需求端，一句話：剛需抑制，剛改平穩(wěn)，改善爆發(fā)，豪宅上揚(yáng)。

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　　那么，2023年天津樓市新房的房價(jià)如何?漲了還是跌了?

　　拉長軸線，從數(shù)據(jù)表面呈現(xiàn)來看，2010年天津商品住宅成交均價(jià)9573元/㎡，2023年天津商品住宅成交均價(jià)17230元/㎡。漲了，算了算，12年的“跌宕起伏”下，房價(jià)漲了近2倍。

　　天津2010-2017年新房的房價(jià)，一路高歌猛進(jìn)，猶如猴子爬樹，蹭蹭往上竄。2018-2023年平穩(wěn)逐年向上滑行，雖說結(jié)構(gòu)性上漲，但，漲了就是漲了。

　　道士君專門剔除了影響結(jié)構(gòu)性上漲的項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)真相是2019年開始至今，房價(jià)盤整略有回落。

　　2023年天津撒糖豆式的樓市利好政策，顯然對于樓市的刺激還不夠，購買力上未有明顯反應(yīng)，需求量未上也未出現(xiàn)向上走的跡象。

　　相比2021年，潛移默化中，天津的房價(jià)體系開始重塑。

　　最新天津新房12月整體成交均價(jià)16451元/㎡，對比去年同期下滑2.2%。

　　道士君簡單粗暴以各區(qū)成交均價(jià)劃分了梯次。當(dāng)下，天津房價(jià)整體依舊呈倒立的陀螺形狀，市內(nèi)六區(qū)房價(jià)高企，環(huán)城四區(qū)差別降價(jià)，遠(yuǎn)郊價(jià)格下調(diào)，濱城價(jià)格穩(wěn)中回落。

　　天津房價(jià)梯隊(duì)一覽▼：

　　第一梯隊(duì)：5萬+/㎡：和平，傲視群雄;板塊5個(gè)，為體院北、和平路、廣開、南京路等。

　　第二梯隊(duì)：4-5萬+/㎡：南開，一枝花;板塊2個(gè)。

　　第三梯隊(duì)：3-4萬/㎡：又只有一個(gè)，河西;板塊14個(gè)，聚焦新梅江、大直沽、梅江南、水西、陳塘莊等。

　　第四梯隊(duì)：2-3萬/㎡：河?xùn)|、紅橋、河北;板塊16個(gè)，主要是津?yàn)I大道、大寺、太陽城、王串場、光榮道等。

　　寫到這里，兩個(gè)真相躍然紙上：其一，2023年最新房價(jià)，前四梯隊(duì)全部是主城區(qū)。其二，有的區(qū)域下了一個(gè)梯隊(duì)，有的掉出了梯隊(duì)，市場就是這么殘酷。

　　第五梯隊(duì)：1.5-2萬/㎡：西青、東麗兩個(gè)上榜;板塊33個(gè)，國展西、海教園、中北鎮(zhèn)、瑞景、大學(xué)城/精武鎮(zhèn)、空港、中心商務(wù)區(qū)、港東新城、宜興阜等。

　　第六梯隊(duì)：1-1.5萬/㎡：津南、北辰、武清、薊州、寶坻、靜海、濱城;這個(gè)梯隊(duì)，區(qū)域扎堆，津南房價(jià)成長性較好。板塊36個(gè)，主力在辛莊、黃莊、東麗湖、咸水沽、團(tuán)泊西、薊州新城等。

　　第七梯隊(duì)：1萬/㎡以下：只剩下了寧河;板塊28個(gè)，蘆臺(tái)、八里臺(tái)、大張莊、天嘉湖、團(tuán)泊東等。

　　四個(gè)鮮活的事實(shí)：一是，天津留給剛需購房者的選擇空間少了。二是，剛改的隊(duì)伍有基礎(chǔ)。三是，主城還是主城，部分板塊不僅扛價(jià)，房價(jià)往上生長的趨勢存在。四是，房價(jià)體系重塑，板塊輪動(dòng)效應(yīng)明顯，區(qū)域分化嚴(yán)重。

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　　下沉到熱點(diǎn)板塊看看，看完之后就知道，2023年板塊的競爭頗為激烈，進(jìn)入新一輪降價(jià)潮：你敢降價(jià)1000，我就敢3000。你送物業(yè)費(fèi)，我送車。你首付分期，我就直接墊付2成首付，且不用還。

　　篩了33個(gè)熱點(diǎn)成交板塊，僅7個(gè)房價(jià)相對去年漲，其余統(tǒng)統(tǒng)下跌。

　　個(gè)別板塊如中心商務(wù)區(qū)、張家窩、瑞景、金鐘公路等板塊房價(jià)降幅比例超10%。

　　下跌比例在5-10%之間的有9個(gè)，如：辛莊、商務(wù)區(qū)、天嘉湖、宜興阜、寶坻城南等。

　　有人問，板塊輪換與筑底規(guī)律下的短中期機(jī)會(huì)在哪?買哪個(gè)板塊房價(jià)能穩(wěn)當(dāng)一些?簡單說兩點(diǎn)。

　　第一是板塊輪換機(jī)會(huì)。一個(gè)城市的板塊發(fā)展會(huì)出現(xiàn)不均衡性，即出現(xiàn)領(lǐng)漲板塊、跟漲板塊，補(bǔ)漲板塊。而領(lǐng)漲板塊的核心是漲幅最大，漲速最快，房價(jià)最高，他們往往是城市的中心板塊，往往是國家或是省域給予的重點(diǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃板塊，而其他跟漲、補(bǔ)漲板塊會(huì)出現(xiàn)不同的時(shí)間，在這其中，就意味著巨大的短中期機(jī)會(huì)。

　　第二是板塊成長節(jié)點(diǎn)機(jī)會(huì)。即在一個(gè)板塊之中，還可以繼續(xù)細(xì)分為各個(gè)小板塊的互補(bǔ)，這其中有一個(gè)典型筑底規(guī)律，何為筑底規(guī)律，就是在一個(gè)大板塊發(fā)展的過程中內(nèi)部的各小板塊承擔(dān)各自的使命去支撐整個(gè)大板塊的最終規(guī)劃目標(biāo)。一般來說都是以地鐵及高速網(wǎng)絡(luò)作為樞紐，軌道交通承接剛需板塊置業(yè)人口流入，在有剛需人群入住各小版塊完成剛需置業(yè)人群筑底使命后使整個(gè)板塊具備完善人氣及配套后，最后選取區(qū)域優(yōu)勢位置板塊作為區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)、低密度社區(qū)打造。這種程度上，剛需帶來的城市內(nèi)部人口導(dǎo)流和地鐵、軌道、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館等完善之后，高品質(zhì)、低密度社區(qū)往往成為價(jià)值拔高的機(jī)會(huì)。

　　那么重點(diǎn)可關(guān)注的板塊：梅江、新梅江、梅江南、水西、空港、海教園、港東新城等。

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　　天津，2023年樓市分化無疑會(huì)繼續(xù)加劇。無論是預(yù)判的弱勢開局，崩盤論、穩(wěn)定論流傳不斷，其實(shí)都只不過是一種整體思維。忽視了當(dāng)下房地產(chǎn)市場的一個(gè)重要特征，即樓市的分化狀態(tài)。隨著城市進(jìn)程、房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，規(guī)劃兌現(xiàn)、產(chǎn)業(yè)布局、人才吸納等多方核心因素影響，天津區(qū)域、板塊的房價(jià)分化格局將更加清晰。

　　2023年，市場依舊會(huì)充滿未知和不確定性，而這些不確定性告訴我們：燃燒的是過去，迎接的是希望。

　　關(guān)于買房，道士君上兩條建議：

　　第一，房地產(chǎn)的救市轟轟烈烈，救不起來不罷休，對于有置業(yè)or置換需求的人而言，穩(wěn)住收入，抓準(zhǔn)時(shí)機(jī)買入。

　　第二，在天津買房，單價(jià)決定你買的爽不爽，總價(jià)決定你買不買得起，產(chǎn)品力決定你買不買得值。索性再加一句，收入決定你買不買。

　　結(jié)合當(dāng)下的樓市行情，道士君想說，在中國，幾乎找不到第二個(gè)能夠與房地產(chǎn)比擬的全民話題，期間犬牙交錯(cuò)的交鋒與博弈注定也會(huì)是歷史上濃墨重彩的一筆。比如救市的一系列操作，比如房企暴雷背后的利益糾葛，比如土地金與財(cái)政收入的微妙關(guān)系，比如停工停貸潮的無奈心酸......更有擺在大多數(shù)年輕人眼前的事實(shí)，每個(gè)月最大的開支不是還房貸就是交房租。

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