“天津樓市未來會是什么樣子?”

　　最近發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)很少有人問我哪類房產(chǎn)未來漲幅更大了，大部分人會比較關心，自己要買的房子是否保值。

　　今天想和大家探討一下，若干年后，天津樓市會是什么樣子。

　　有幾個前提先和大家明確一下：

　　1)未來新生人口不斷減少，作為北方大區(qū)的學區(qū)房，天津還是會有一定比例的年輕人涌入，但人口老齡化的趨勢不可逆;

　　2)市場容量不需要這么多的開發(fā)商，國央企的占比只會越來越大;

　　3)城市更新任重而道遠，市區(qū)現(xiàn)存的老房子未來會以翻新或加固為主，不會大規(guī)模拆遷，因此市區(qū)核心區(qū)未來的新增宅地供應量會非常少，而外圍的待開發(fā)宅地到處都是。

　　基于以上幾點，天津未來會有幾類房子越來越不受市場歡迎：

　　第一類，和平、河西、南開以外幾乎所有的老房子。

　　除了和平、河西、南開這三個區(qū)的學區(qū)房，以后老房子的需求量是持續(xù)走低的。

　　年輕人看不上，中年人迫切需要改善，只有老年人保有一定的地域情結，目標群體有限，所以只會越來越難賣。

　　毫不夸張地說，現(xiàn)在買和平、河西、南開學區(qū)房以外的老房子，真的很有可能會成為最后的接盤俠。

　　第二類，郊區(qū)沒有地鐵的房子。

　　現(xiàn)在都沒有地鐵規(guī)劃，未來也很難會有。

　　如果有地鐵，還能適當拉近與市區(qū)的距離，否則根本看不到未來。

　　你會發(fā)現(xiàn)，這些年天津郊區(qū)的新房越蓋越多，但真的有這么大的需求量嗎?這些房子要賣給誰?長期以往，郊區(qū)的房子供求關系會越來越失衡。

　　當然，如果沒有地鐵，有產(chǎn)業(yè)支撐也行，如果既不通地鐵，也沒有產(chǎn)業(yè)，這類郊區(qū)房子未來的流通性注定不會太好。

　　第三類，幾乎所有的塔樓。

　　塔樓每層的住戶多為6戶以上，甚至高達12戶，數(shù)百戶人家擠在一棟大塔樓里，居住環(huán)境當然不如板樓優(yōu)越。

　　而且，塔樓每層都有部分住戶的采光、通風、景觀等條件比較落后，且不可改變。

　　隨著時間的推移，這種房子的管理成本越來越高，維護難度也越來越大，極有可能朝著老破大的方向發(fā)展，大家盡量不要碰塔樓。

　　那么，天津未來會有哪些房子越來越受歡迎呢?

　　第一類，市區(qū)核心區(qū)的好房子。

　　你可以這樣理解，就是市區(qū)核心區(qū)的高品質小區(qū)，最好還帶個不錯的學區(qū)，這種房子準入門檻較高，也會越來越稀缺。

　　第二類，核心區(qū)周邊的好房子。

　　這個是重點，也是中產(chǎn)未來能夠跑贏大盤的希望所在。

　　隨著孩子上完學，家長們逃離老破小浪潮的到來，核心區(qū)與相鄰區(qū)之間的差別會縮小。

　　尤其是兩區(qū)交界的地方，所以大家一定要密切關注那些緊挨著南開、河西等成熟好地段的新房項目。

　　這些項目地段不錯，位于外環(huán)甚至中環(huán)以內，周邊其實可賣的優(yōu)質地塊也不多了，城市界面不錯，看病和購物也都挺方便。

　　目前主要就差在學區(qū)，但價格比和平、河西、南開便宜，而品質又不輸市區(qū)核心區(qū)。

　　天津房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)非常內卷了，新項目配置都很高，隨著未來市場對品質的要求越來越高，5-8年后大有可為。

　　80后是中國最后一代愿意結婚，愿意生孩子，愿意折騰房子的人了，所以80后接下來的置業(yè)重點就是未來天津樓市的核心價值點。

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