8月幾乎是天津市場(chǎng)最艱難的一個(gè)月，但月底的新政讓8月的數(shù)據(jù)變得微不足道，市場(chǎng)普遍關(guān)心接下來(lái)會(huì)發(fā)生什么。

　　上周末，受新政影響，天津二手房成交量有所回升，周末共推售 491 套，新房成交量也明顯回升，連續(xù)多日保持在 1200 套以上。 然而，上周末的成交量?jī)H為 392 套，有人認(rèn)為下雨導(dǎo)致了成交量的低迷。

　　從克而瑞的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)來(lái)看，除了市區(qū)項(xiàng)目外，環(huán)城、遠(yuǎn)郊、濱海的到訪量與成交量都維持了一定的熱度，但是這個(gè)熱度能持續(xù)多久?恐怕并不好說(shuō)。按照秘密君整理了歷次調(diào)控政策的藥效時(shí)間，一般情況下，政策落地后銷售情況的完全好轉(zhuǎn)出現(xiàn)在2-3個(gè)月之后，3-4個(gè)月之后會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)指數(shù)的具體體現(xiàn)。所以現(xiàn)在討論火爆的也好，藥效見(jiàn)底的也好，都早了些。但是這一波很多二三線城市自身已經(jīng)沒(méi)有了房?jī)r(jià)抬升的動(dòng)力，需要一線與強(qiáng)二線城市的火爆來(lái)進(jìn)一步刺激加速卻是真的。所以，討論政策效果咱們眼光略微放長(zhǎng)遠(yuǎn)些。????????????????????????????????

　　今天先奉上整理的8月份新房房?jī)r(jià)地圖。????

　　

　　8月份天津成交商品住宅56萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑了3.4%，同比下滑24.6%，全市整體房?jī)r(jià)同比上漲了2.1%，到了17333元/平方米的水平，但是狹義庫(kù)存已經(jīng)有1343萬(wàn)/平方米，即使是好的年份也足夠一年消化了，如果按照最近1年的銷售水平看，去化周期達(dá)到了16.2個(gè)月。

　　和平在翰林公館與中海和平之門之后，主力在售項(xiàng)目寥寥，8月份沒(méi)有任何新的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，因此呈現(xiàn)無(wú)房?jī)r(jià)的態(tài)勢(shì)。但是翰林賣學(xué)區(qū)的商業(yè)產(chǎn)品40多米賣400多萬(wàn)，大沽北路上格調(diào)囤了一批小戶型學(xué)區(qū)房，價(jià)格估計(jì)少說(shuō)也得7萬(wàn)起步。今天跟貝爺聊天說(shuō)：這種事兒到底它正常么?

　　南開(kāi)在2021年以前絕對(duì)是供應(yīng)決定成交，因?yàn)楣?yīng)少，而且天拖與核心區(qū)供應(yīng)呈現(xiàn)兩極分化態(tài)勢(shì)，讓很多人望而興嘆，但是今年在河西炒無(wú)可炒之后，南開(kāi)進(jìn)入了白熱化競(jìng)爭(zhēng)階段，除了老城廂是因?yàn)楣a(chǎn)品海河公館帶動(dòng)均價(jià)失真之外，其余板塊基本上是反饋了價(jià)格全貌。學(xué)府板塊與海光寺是新規(guī)，廣開(kāi)是2022年豪宅集中區(qū)，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)主要集中在學(xué)府板塊與長(zhǎng)虹公園、嘉陵道的廝殺，天拖板塊4.1萬(wàn)的均價(jià)要不要繼續(xù)挺著，也是個(gè)問(wèn)題。???????????????????????????????????????????

　　如果不懂河西，那就不懂天津樓市，河西將城市核心區(qū)高端、資源占有型高端、學(xué)區(qū)房都玩兒的明明白白。均價(jià)也是一路長(zhǎng)紅，但是，河西的問(wèn)題也日益凸顯：學(xué)區(qū)房的號(hào)召力空前下降，梅江富人區(qū)遭遇核心區(qū)高端項(xiàng)目的分流，下一步靠什么說(shuō)服客戶，這是個(gè)問(wèn)題!??????????????????????????????????????????????????????????????????

　　河?xùn)|是市內(nèi)六區(qū)的流量型板塊，因?yàn)橘I不起河西南開(kāi)的可以來(lái)河?xùn)|買，買得起環(huán)外高價(jià)項(xiàng)目的也可以來(lái)河?xùn)|買了，實(shí)話說(shuō)我一直以為是相對(duì)健康的區(qū)域市場(chǎng)。唯一的不健康就是河?xùn)|的城市面貌跟不上現(xiàn)代城市發(fā)展。所以目前天花板價(jià)格大直沽也就是在龍湖的帶動(dòng)下上升到了3.8萬(wàn)/平方米。一號(hào)橋、二號(hào)橋、太陽(yáng)城作為城市入門項(xiàng)目均價(jià)甚至能低至2.5以下，就這個(gè)價(jià)格來(lái)說(shuō)，真心沒(méi)必要砸鍋賣鐵沖河西的。

　　相比于河?xùn)|還能夠借勢(shì)河西價(jià)格高收一波河西擠出的外溢客戶，河北是真心純純的依賴地緣客戶，成交量低迷不說(shuō)，價(jià)格實(shí)現(xiàn)也非常感人，區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目也就是西派國(guó)印，已經(jīng)現(xiàn)房銷售，但是洋房只能捂著，因?yàn)殚_(kāi)出來(lái)就是賠錢，一個(gè)國(guó)企是斷然不可以接受的。而南口路作為唯一能走動(dòng)流量的區(qū)域均價(jià)2.9萬(wàn)元/平方米。如果是自住，真心可以考慮天房的御河桃源與北寧公園，畢竟均價(jià)2.3現(xiàn)房比買個(gè)環(huán)城強(qiáng)太多了。?????????????????????????????????????????

　　紅橋只有倆類項(xiàng)目能有銷量，一類是城市入門級(jí)項(xiàng)目，均價(jià)2萬(wàn)以下的春風(fēng)景里直接搶了一批環(huán)城項(xiàng)目的客戶，另一類就是賣給南開(kāi)人的云麓公館，直接將芥園道的價(jià)格拉到了4.2萬(wàn)。??????????????????

　　西青區(qū)的活力值得稱贊，4萬(wàn)的購(gòu)房補(bǔ)貼政策打頭陣，相當(dāng)于兩個(gè)點(diǎn)了，作為傳統(tǒng)的環(huán)城外流熱點(diǎn)流向區(qū)域，西青今年能實(shí)現(xiàn)，除了侯臺(tái)項(xiàng)目著力改善居住環(huán)境和生活品質(zhì)外、梅江南項(xiàng)目基本收官，李七莊和大學(xué)城今年也沒(méi)有風(fēng)采，政策無(wú)法推動(dòng)外地客戶進(jìn)入天津房地產(chǎn)市場(chǎng)，政策不是目標(biāo)區(qū)域。一個(gè)指標(biāo)區(qū)域是武清，另一個(gè)指標(biāo)區(qū)域是西青

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