2023年，已經(jīng)落幕。

這一年，天津樓市有高潮、有低谷，一系列新變化，接踵而至。

復(fù)盤(pán)2023年，房地產(chǎn)政策大寬松、成交數(shù)據(jù)絕地反彈，住宅產(chǎn)品也經(jīng)歷了新一輪迭代。

讓我們用一篇文章，來(lái)記錄這一年的跌宕起伏、變中求存。

政策篇

2023年，天津樓市政策的轉(zhuǎn)折年。

中央政治局會(huì)議明確向房地產(chǎn)政策表態(tài)：要適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

最高指令發(fā)出，為房地產(chǎn)的托舉定下基調(diào)。

于是，天津應(yīng)聲而動(dòng)。

限購(gòu)、商貸、公積金等等全面開(kāi)綠燈，史無(wú)前例的大寬松時(shí)代，真正到來(lái)。

時(shí)隔6年 限購(gòu)放開(kāi)

非市內(nèi)六區(qū)，針對(duì)本地人和外地人，均取消限購(gòu)。

外地戶(hù)籍買(mǎi)房，不再需要社保，可以直接買(mǎi)；不論本地、外地，購(gòu)房套數(shù)也不再限制。

而市內(nèi)六區(qū)，還在執(zhí)行限購(gòu)政策：

n外地買(mǎi)房，需連續(xù)繳納6個(gè)月社?；騻€(gè)稅的證明；

n不論本地、外地，家庭限購(gòu)2套房，單身限購(gòu)1套房；

n外地戶(hù)籍大學(xué)畢業(yè)生，市區(qū)無(wú)房，可憑大學(xué)畢業(yè)證+勞動(dòng)合同/企業(yè)注冊(cè)證明在購(gòu)買(mǎi)1套市區(qū)房產(chǎn)。

商業(yè)貸款 震撼讓利

首套首付2成、二套首付3成；首套利率LPR-40基點(diǎn)；二套利率LPR+20基點(diǎn)；最高貸款年限延長(zhǎng)至30年。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”緊跟全國(guó)步調(diào)，只要在天津沒(méi)有房產(chǎn)，且貸款結(jié)清，不論外地是否有房產(chǎn)，買(mǎi)房均算首套。

市區(qū)、非市區(qū)，購(gòu)房套數(shù)不互認(rèn)：只要在市區(qū)無(wú)房，不論在非市區(qū)有多少套房，市區(qū)買(mǎi)房貸款都算首套；反之亦然。（前提：無(wú)未結(jié)清貸款）

存量房貸利率降低：僅涉及首套，2022年5月之前的，降為L(zhǎng)PR；2022年5月之后的，按照最低下限執(zhí)行。

公積金貸款 小幅調(diào)整

購(gòu)買(mǎi)首套住房，最高貸款額度由80萬(wàn)提高到100萬(wàn)；購(gòu)買(mǎi)二套住房，最高貸款額度由40萬(wàn)提高到50萬(wàn)。

首套貸款利率降為3.1%，二套為3.575%。

外地繳存公積金，也能在天津申請(qǐng)公積金貸款，執(zhí)行天津本市繳存職工貸款政策，無(wú)額外條件限制。

組合貸款不再?gòu)?qiáng)制取最低年限，可選擇商貸、公積金貸分開(kāi)計(jì)算，商業(yè)貸到30年，公積金貸到20或30年。

數(shù)據(jù)篇

2023年，天津新建商品住宅銷(xiāo)售面積1000.9萬(wàn)㎡，同比上漲21.8%；銷(xiāo)售金額為1766.4億元億元天津市房?jī)r(jià)2023最新價(jià)格，同比上漲24.7%。

放眼全國(guó)，很多城市都在量跌，天津卻在逆勢(shì)反漲。不論如何，天津交出了一份不錯(cuò)的成績(jī)單。

當(dāng)然，華麗起跳的背后，也有著不少“機(jī)緣巧合”。

首先，2023年數(shù)據(jù)，是和2022年的“至暗時(shí)刻”做對(duì)比的，一定程度上，去年的慘淡，造就了今年的反彈。

拆解全年成績(jī)單，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，起到關(guān)鍵作用的只有兩個(gè)節(jié)點(diǎn)：小陽(yáng)春和新政后。

2、3月份，小陽(yáng)春+疫情阻礙消失，報(bào)復(fù)性買(mǎi)房點(diǎn)燃了天津市場(chǎng)。

剛需群體率先發(fā)力，改善置換緊隨其后，造就了全年最洶涌的一次購(gòu)房潮。

9、10月份，天津樓市新政發(fā)布，成交量終于迎來(lái)又一次拉升。

這一次，依然是增量先行，北漂重地武清，成交量大漲105%，濱海高新區(qū)、渤龍湖、濱海西站等板塊，也都望風(fēng)而動(dòng)。

來(lái)到10月，焦點(diǎn)再度切換到改善，特別是中海峰境南開(kāi)入市，創(chuàng)下6.4億戰(zhàn)績(jī)，大大釋放一波改善購(gòu)買(mǎi)力。

可以發(fā)現(xiàn)，每一次的樓市沖高，都是從剛需開(kāi)始、改善接棒，改善，是持久力更強(qiáng)的市場(chǎng)支撐。

這一年，回歸核心依然是主旋律，所以，成交均價(jià)也在上漲，17648元/㎡，環(huán)比上漲2.4%。

2022年，天津24個(gè)區(qū)域，有18個(gè)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)了成交量的上漲。

特別是市區(qū)，除了零供應(yīng)的和平，其余均在量漲，南開(kāi)區(qū)更是大漲154%。

成交一哥還是河西區(qū)，但與第二名河?xùn)|區(qū)的差距，已經(jīng)微乎其微。

此外，東麗區(qū)、武清區(qū)、濱海高新區(qū)、空港等片區(qū)，成交量漲幅也很搶眼。

不過(guò)，一些片區(qū)的量，還是用價(jià)換得的。成交量上漲的18個(gè)區(qū)域中，11個(gè)區(qū)域的整體房?jī)r(jià)有不同程度的下跌。

市區(qū)的河西區(qū)，成為當(dāng)仁不讓的抗價(jià)選手。

津地產(chǎn)

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產(chǎn)品篇

2023年，天津樓市“神仙打架”，豪宅頻出，顛覆性設(shè)計(jì)此起彼伏。

市場(chǎng)供應(yīng)回歸核心地段，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈天津市房?jī)r(jià)2023最新價(jià)格，倒逼一個(gè)個(gè)新盤(pán)項(xiàng)目拿出新的供給側(cè)誘惑。

小院、地下室、閣樓、架空層......這些已經(jīng)是2022年的產(chǎn)物，2023年，天津住宅又帶來(lái)一波新變化。

空間增值

一梯兩戶(hù)的住宅，電梯前廳可以利用；寬窗下，大大的低飄臺(tái)，相當(dāng)于多了個(gè)陽(yáng)光沙發(fā)，這些，都屬于空間增值。

2023年，天津住宅又悄悄開(kāi)拓了一處增值空間：設(shè)備平臺(tái)。

這一年，新入市的項(xiàng)目越來(lái)越廣泛利用設(shè)備平臺(tái)，拉高得房率，變相增加了買(mǎi)房的性?xún)r(jià)比。

戶(hù)型圖上，乍看沒(méi)有規(guī)劃洗衣機(jī)位，但實(shí)際參觀(guān)樣板間，會(huì)發(fā)現(xiàn)廚房旁邊，有個(gè)大大的設(shè)備平臺(tái)，預(yù)留了上下水，可以改造成家政間。

北次臥，看上去很小，但如果擴(kuò)進(jìn)設(shè)備平臺(tái)，瞬間就是一個(gè)敞闊的大臥室。

有些設(shè)備平臺(tái)，甚至能改造成衛(wèi)生間，和臥室一起，就形成小套房設(shè)計(jì)。

3、4㎡的設(shè)備平臺(tái)，或是作為功能空間的補(bǔ)充，或是擴(kuò)張空間尺度，非常實(shí)用。

開(kāi)放陽(yáng)臺(tái)

2022年，天津已經(jīng)出現(xiàn)了露臺(tái)，但基本只涉及疊拼產(chǎn)品。

現(xiàn)在，洋房、小高層也可以做開(kāi)放陽(yáng)臺(tái)了。

率先落地新產(chǎn)品的，是綠城水西雲(yún)廬，項(xiàng)目在E地塊2樓做了開(kāi)放陽(yáng)臺(tái)。

效果圖

體北金茂府，每一層都做出了開(kāi)放陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深約1.5米，既寬且深，欄板為玻璃材質(zhì)，這里成為室內(nèi)、室外的第三空間。

效果圖

建筑立面，也因?yàn)殚_(kāi)放陽(yáng)臺(tái)，多了一重凹凸感，搭配剔透的“玻璃皮膚”，顯得流光溢彩、立體靈動(dòng)。

中海峰境南開(kāi)的開(kāi)放陽(yáng)臺(tái)，則是做了奇偶錯(cuò)層處理。

效果圖

奇數(shù)層陽(yáng)臺(tái)在次臥，偶數(shù)層陽(yáng)臺(tái)在主臥，上下陽(yáng)臺(tái)之間挑高6.3米，避免了封陽(yáng)臺(tái)的可能，同時(shí)保證了每戶(hù)的采光效果。

此外，格調(diào)西營(yíng)門(mén)地塊、中交海河柳林地塊等，也計(jì)劃要做開(kāi)放陽(yáng)臺(tái)。

開(kāi)放陽(yáng)臺(tái)，作為親近戶(hù)外的情趣空間，會(huì)更多應(yīng)用在新盤(pán)之中。

高低配放開(kāi)

2018年，住建部推出新國(guó)標(biāo)，住宅的平均層數(shù)、容積率、建筑密度、建筑高度、人均住宅用地面積等指標(biāo)，形成一一對(duì)應(yīng)的關(guān)系。

這套公式，基本扼殺了“高低配”的規(guī)劃。

此后，天津的新盤(pán)規(guī)劃，確實(shí)不太有明顯的高低配，社區(qū)住宅的高度落差很小。

但2023年，“高低配”悄悄回歸了。

比如龍曜城，2.2的容積率，規(guī)劃了9棟20-27層到頂高層，和12棟8-11層到頂洋房。

這明顯不符合新國(guó)標(biāo)“限高54米”的標(biāo)準(zhǔn)。

可見(jiàn)，有關(guān)高低配的限制，也在默默松綁。

這意味著，未來(lái)中心城區(qū)依然可以通過(guò)高低配，來(lái)做出部分低密產(chǎn)品。

對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，就多出了高貨值產(chǎn)品來(lái)拉高利潤(rùn)；對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，就能在核心地段滿(mǎn)足洋房夢(mèng)。

只是，高低配也容易伴隨居住圈層不統(tǒng)一、建筑密度較大等問(wèn)題，值不值得選，這就見(jiàn)仁見(jiàn)智了。

高廳

見(jiàn)過(guò)寬廳、橫廳、方廳，高廳是什么概念？

豪宅項(xiàng)目，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了“高廳”這一創(chuàng)新設(shè)計(jì)。

綠城水西雲(yún)廬E地塊洋房，就通過(guò)“L型咬合式”排布，實(shí)現(xiàn)了每戶(hù)家庭廳的雙層挑空。

效果圖

挑空區(qū)域面積約52㎡，挑高約5.8-6.4米，完全能呈現(xiàn)出別墅級(jí)別的奢豪視效。

效果圖

類(lèi)似的高廳設(shè)計(jì)，也出現(xiàn)在體北金茂府，項(xiàng)目在奇偶層餐廳位置拉高層高，外配同樣是雙層挑空的L型轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)，在家用餐，也有種到空中瞰景餐廳打卡的感覺(jué)。

值得注意的是，高廳基本出現(xiàn)在200㎡以上洋房戶(hù)型中，橫向的絕對(duì)尺度，疊加高廳的挑空，才有超震撼的視野感受。

2024年，住宅產(chǎn)品還有迭代空間，比如各種彩蛋空間“計(jì)產(chǎn)不計(jì)容”，架空層支持更多花樣，這些利好如果落地，又能引發(fā)新一輪創(chuàng)新。

2023年，能說(shuō)的新鮮事，實(shí)在不少。

政策、土拍、新盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)、產(chǎn)品創(chuàng)新，一切的一切，都在努力，目標(biāo)只有一個(gè)：修復(fù)市場(chǎng)、重?zé)ㄐ律?/p>

復(fù)盤(pán)全年數(shù)據(jù)，這些努力確實(shí)看到了成效。

也希望，2024年，天津樓市還能看到更多新氣象。

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責(zé)任編輯：天津房?jī)r(jià)