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作者|嚴(yán)躍進(jìn)（上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)）

最近天津房?jī)r(jià)暴跌的新聞很受關(guān)注。相關(guān)報(bào)道顯示，天津的房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌了5000元。不過(guò)當(dāng)?shù)卣沧隽吮僦{，認(rèn)為天津當(dāng)前房?jī)r(jià)總體穩(wěn)定?？陀^上說(shuō)，類似報(bào)道和具體樓盤(pán)的采集或有關(guān)，即容易以偏概全。但是天津?yàn)楹纬蔀楫?dāng)前市場(chǎng)的焦點(diǎn)？是否還有很多類似天津的城市呢？這都是我們需要仔細(xì)研究的。

一、客觀看待天津的房?jī)r(jià)

根據(jù)相關(guān)新聞報(bào)道，2016年年中時(shí)，天津某市民以130萬(wàn)元的總價(jià)款買下天津市東麗區(qū)一套二手房，買完之后房?jī)r(jià)繼續(xù)躥升，最高時(shí)達(dá)到210萬(wàn)元。而隨著調(diào)控的升級(jí)，價(jià)格一路下挫，最近的掛牌價(jià)在140萬(wàn)元左右。換句話說(shuō)，其已經(jīng)跌回到了4年前的水平。該市民也感嘆，如果把物價(jià)、房貸等因素考慮進(jìn)去，可能購(gòu)買的房子是在縮水的。此次新聞也探訪了天津其他樓盤(pán)，發(fā)現(xiàn)很多樓盤(pán)都出現(xiàn)了下跌，部分高價(jià)入市的購(gòu)房者，可能面臨一定的損失。

不過(guò)這個(gè)新聞報(bào)道后，天津相關(guān)部門緊急辟謠。當(dāng)?shù)氐拿襟w也發(fā)文表示，今年1-7月份，全市新建商品住房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲1%，二手房?jī)r(jià)格基本平穩(wěn)。當(dāng)前天津房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了持續(xù)平穩(wěn)向好的發(fā)展勢(shì)頭，呈現(xiàn)了“價(jià)升量穩(wěn)”的態(tài)勢(shì)。

對(duì)于天津的房?jī)r(jià)，當(dāng)然也有不同的聲音。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，天津當(dāng)前也呈現(xiàn)區(qū)域的不平衡。部分市區(qū)學(xué)區(qū)房板塊的房源，其實(shí)價(jià)格還是比較堅(jiān)挺的。而一些郊區(qū)市場(chǎng)，確實(shí)出現(xiàn)了降溫。當(dāng)然此類分析，似乎說(shuō)服性是不強(qiáng)的。因?yàn)槊總€(gè)城市本身都是存在區(qū)域結(jié)構(gòu)的差異，這很難去解釋天津房?jī)r(jià)的降溫或疲軟。對(duì)于天津的房?jī)r(jià)，建議還是從周期的角度去分析。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局定期發(fā)布的全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)天津房?jī)r(jià)天津房?jī)r(jià)是，2016年3-9月份天津新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅確實(shí)是比較大的，均位于2%以上水平。其中9月份漲幅最大，為4.2%。這也說(shuō)明當(dāng)時(shí)天津的房?jī)r(jià)是最熱的。而后續(xù)隨著調(diào)控的升級(jí)，天津房?jī)r(jià)總體上降溫，其月度漲幅也沒(méi)有超過(guò)1%的水平。這至少說(shuō)明天津房?jī)r(jià)確實(shí)走出了最熱的階段。但這是否意味著天津房?jī)r(jià)暴跌呢？其實(shí)也不然。今年前3月，天津新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅確實(shí)呈現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但隨后幾個(gè)月則有所上升。最新一期數(shù)據(jù)顯示，天津新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.3%，房?jī)r(jià)其實(shí)呈現(xiàn)了微漲的態(tài)勢(shì)。

當(dāng)然，二手房的數(shù)據(jù)略呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，最近14個(gè)月天津二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅確實(shí)呈現(xiàn)微跌態(tài)勢(shì)。比如說(shuō)最新一期數(shù)據(jù)顯示，天津二手房?jī)r(jià)格指數(shù)下跌了0.8%。客觀來(lái)說(shuō)，這說(shuō)明了兩點(diǎn)，即天津二手房市場(chǎng)確實(shí)在降溫，但同時(shí)其并沒(méi)有暴跌，小幅調(diào)整而已。類似數(shù)據(jù)的分析，對(duì)于我們客觀了解天津房?jī)r(jià)是有積極作用的。

二、哪些城市房?jī)r(jià)確實(shí)偏弱

天津是否是個(gè)例？我們以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)為例，分析全國(guó)70城尤其是二線城市的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)。總體上看，包括天津、石家莊、太原、南昌、濟(jì)南、青島、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、海口、重慶和貴陽(yáng)等城市，其二手房?jī)r(jià)格確實(shí)表現(xiàn)出略疲軟的態(tài)勢(shì)。部分城市是環(huán)比持續(xù)下跌，部分則是同比持續(xù)下跌。這說(shuō)明確實(shí)存在價(jià)格下跌、房?jī)r(jià)相對(duì)偏冷的現(xiàn)象。

如何看待此類城市的表現(xiàn)呢？看下名單，此類城市普遍屬于經(jīng)濟(jì)偏弱或投機(jī)屬性過(guò)強(qiáng)的城市。對(duì)于天津、石家莊、太原、濟(jì)南和鄭州等城市，其本身屬于北方市場(chǎng)的重點(diǎn)城市，但是經(jīng)濟(jì)狀況確實(shí)偏弱，此類城市在人才導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入方面是有欠缺的。而對(duì)于長(zhǎng)沙、?？?、重慶和貴陽(yáng)等城市，其屬于過(guò)去炒作較多的城市。隨著調(diào)控的升級(jí)，投資投機(jī)需求在減少，房?jī)r(jià)自然也會(huì)有降溫。

而房?jī)r(jià)強(qiáng)勢(shì)的城市又是哪些呢？其實(shí)這方面不需要看太多的數(shù)據(jù)，我們只需要看最近全國(guó)調(diào)控升級(jí)的城市名單。今年下半年，部分重點(diǎn)城市紛紛收緊購(gòu)房等政策，包括杭州、東莞、寧波、深圳、南京、無(wú)錫、沈陽(yáng)、常州和成都等?？傮w上看，此類城市普遍都是熱點(diǎn)二線城市，且南方城市居多。除了自然條件和區(qū)位優(yōu)勢(shì)外，一個(gè)很重要的因素是，此類城市在人口導(dǎo)入方面是比較積極的。這里可以提及最近的另一個(gè)新聞。相關(guān)報(bào)道顯示，部分清華北大畢業(yè)生畢業(yè)后，入職了杭州某區(qū)的街道辦。這個(gè)事件至少說(shuō)明，部分二線城市吸引力較大，人才或人口的吸納能力強(qiáng)，這自然也容易使得房?jī)r(jià)更為堅(jiān)挺。

但是部分房?jī)r(jià)偏弱的城市其實(shí)無(wú)需“自卑”，實(shí)際上，房?jī)r(jià)過(guò)冷的城市，在周期運(yùn)行下，也容易回暖。這里以寧夏銀川為例，該城市近期房?jī)r(jià)也起來(lái)了。在今年5-7月份，其新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅排序持續(xù)為全國(guó)第一。8月份雖略有降溫，但也還是排序第二。所以城市房?jī)r(jià)本身漲漲跌跌，并不奇怪。過(guò)熱的城市因?yàn)橹芷诓▌?dòng)而有偶然的降溫，而過(guò)冷的城市在一段時(shí)間后其實(shí)也容易升溫。

三、把握周期明確趨勢(shì)

天津房?jī)r(jià)的事件，其實(shí)本身就是周期波動(dòng)的邏輯。在過(guò)去漲幅過(guò)大的時(shí)候，調(diào)控政策積極有效，確實(shí)容易帶動(dòng)房?jī)r(jià)的下跌。但是對(duì)于房?jī)r(jià)的分析，不能只看周期，否則確實(shí)會(huì)形成房?jī)r(jià)暴跌、難以復(fù)蘇、市場(chǎng)蕭條的印象。而從趨勢(shì)來(lái)看，天津在人才吸引方面力度較大，后續(xù)京津雄都市圈的不斷成熟，其實(shí)對(duì)于此類城市房?jī)r(jià)的回暖和堅(jiān)挺是有影響的。

天津的問(wèn)題，其實(shí)可以引申到對(duì)二線城市的分析上來(lái)。最新一期國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，一線城市和三線城市的房?jī)r(jià)漲幅有所擴(kuò)大，而二線城市并沒(méi)有擴(kuò)大。這是否說(shuō)明二線城市房?jī)r(jià)要持續(xù)下跌了，或者說(shuō)房?jī)r(jià)將處于疲軟的狀態(tài)了？這可能是各個(gè)購(gòu)房者都會(huì)關(guān)注的內(nèi)容。

實(shí)際上二線城市總體積極向上，其屬于政策調(diào)控相對(duì)密集但成長(zhǎng)性較好的城市。對(duì)于二線城市來(lái)說(shuō)，其確實(shí)是限購(gòu)等政策密集調(diào)控的城市，類似調(diào)控會(huì)對(duì)此類城市的房?jī)r(jià)帶來(lái)周期性的波動(dòng)。但是為什么說(shuō)此類城市沒(méi)有暴跌一說(shuō)，這其實(shí)和此類城市的基本面有關(guān)。各類二線城市這幾年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較好，包括軌道交通建設(shè)等，其都有助于促進(jìn)此類城市吸引力的增大、人口導(dǎo)入速度的加快，最終使得房?jī)r(jià)能夠處于相對(duì)堅(jiān)挺的階段。尤其是后疫情時(shí)代，此類城市在產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面會(huì)有較好的表現(xiàn)，房?jī)r(jià)周期性的下跌終究是暫時(shí)的，而且也是小跌，小漲和穩(wěn)定發(fā)展的房?jī)r(jià)走勢(shì)才是主流。

當(dāng)然天津房?jī)r(jià)天津房?jī)r(jià)是，天津房?jī)r(jià)事件帶來(lái)很多啟示和反思。雖然人人都在喊房?jī)r(jià)高，但是當(dāng)房?jī)r(jià)下跌了以后，整個(gè)輿論基調(diào)并不是“購(gòu)房成本終于下降了”，而是變?yōu)椤胺績(jī)r(jià)暴跌了”。所以對(duì)于房?jī)r(jià)的走勢(shì)，既要客觀去分析，也要積極引導(dǎo)購(gòu)房者去科學(xué)理解。若是房?jī)r(jià)真的下跌了，那么疊加今年寬松的房貸政策，其實(shí)是好事。至少對(duì)于相關(guān)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，入市的時(shí)機(jī)到了。但是如果演變?yōu)椤氨┑摗?，那么很容易形成市?chǎng)預(yù)期的不穩(wěn)定，導(dǎo)致恐慌性的拋盤(pán)，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身是不利的，也是不負(fù)責(zé)的。

天津房?jī)r(jià)本身已經(jīng)經(jīng)歷了一輪降溫周期，市場(chǎng)本身有內(nèi)在復(fù)蘇和反彈的動(dòng)力。而和天津類似的各類城市，也有類似的邏輯。周期性的降溫恰說(shuō)明政策調(diào)控是積極有效的，而趨勢(shì)性的復(fù)蘇和回暖也說(shuō)明城市具備成長(zhǎng)性。后續(xù)在“房住不炒”的大框架下，類似天津等二線城市將繼續(xù)扮演領(lǐng)頭羊角色，在房?jī)r(jià)穩(wěn)定、市場(chǎng)平穩(wěn)方面表現(xiàn)更好。

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