關(guān)于天津買房的最基本邏輯，能買市區(qū)不買環(huán)城，能買環(huán)城不買遠(yuǎn)郊，對(duì)于市區(qū)房子，又貴又老，很多新天津人，實(shí)在是接受不了，退而求其次，選擇環(huán)城四區(qū)，但是環(huán)城四區(qū)里，各區(qū)發(fā)展又不一樣，又各有優(yōu)劣勢(shì)，下面我們?cè)敿?xì)的介紹一下各區(qū)的情況，對(duì)你在天津買房有所幫助。

首先我們先看一下天津2021年4月份天津各區(qū)新房和二手房房?jī)r(jià)地圖，大家可以先了解一下，相對(duì)市內(nèi)六區(qū)，環(huán)城的房?jī)r(jià)還是比較友好。

天津環(huán)城四區(qū)包括西青區(qū)、北辰區(qū)、東麗區(qū)和津南區(qū)。

要說(shuō)發(fā)展最好的，無(wú)疑是西青區(qū)！

原因很簡(jiǎn)單，西青比鄰著南開(kāi)，河西發(fā)展比較好的三個(gè)區(qū)中的兩個(gè)區(qū)南開(kāi)和河西。

大樹(shù)底下好乘涼，西青在發(fā)展上受到了更多的南開(kāi)區(qū)和河西區(qū)的外溢效應(yīng)。南開(kāi)區(qū)是老牌的學(xué)府區(qū)域，河西區(qū)是市政府所在地，所以這兩個(gè)區(qū)的人口素質(zhì)在整個(gè)天津來(lái)看都是較高的，并且購(gòu)買力很強(qiáng)。

上面說(shuō)過(guò)，天津市區(qū)的面積不大，加之住宅的老舊化和人口密度大，更多的人愿意犧牲一些距離而選擇更加宜居和舒適的地方買房定居。

西青區(qū)整體區(qū)域環(huán)境上宜居指數(shù)很高，并且經(jīng)濟(jì)上處于四區(qū)的首位，這對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)是件好事，也符合我們上面提到的西青區(qū)人口外溢是源于南開(kāi)和河西，環(huán)城四區(qū)里新增人口最多的區(qū)域也是西青，可以看出其吸引力有多強(qiáng)。

新增人口最多和強(qiáng)大的外溢購(gòu)買力，目前西青區(qū)的房?jī)r(jià)是環(huán)城四區(qū)當(dāng)中最高的，五月份剛剛結(jié)束的土拍市場(chǎng)，西青區(qū)多個(gè)地塊的低價(jià)超過(guò)了市區(qū)的價(jià)格，所以房?jī)r(jià)高于市區(qū)也不足為奇，可以說(shuō)西青區(qū)也算是半個(gè)市區(qū)的級(jí)別了。

目前西青目前整體新盤均價(jià)在2萬(wàn)左右，基本調(diào)控這幾年天津津?yàn)I大道房?jī)r(jià)，到現(xiàn)在的價(jià)格沒(méi)什么太大變動(dòng)，比較抗跌，新房市場(chǎng)熱度一直很高，先是張家窩，后來(lái)是精武鎮(zhèn)，現(xiàn)在又是大學(xué)城，從來(lái)不缺少熱度和購(gòu)買力，個(gè)別熱門板塊和項(xiàng)目，在去年疫情結(jié)束后達(dá)到最低點(diǎn)，今年年后，都有所上漲，個(gè)別項(xiàng)目甚至一房難求，開(kāi)盤即售罄，這就是西青區(qū)的的真實(shí)市場(chǎng)。

目前西青區(qū)比較好的板塊有海泰產(chǎn)業(yè)園、梅江、中北鎮(zhèn)、李七莊、精武鎮(zhèn)、張家窩，作為環(huán)城四區(qū)里，有地鐵和高鐵，加上高新區(qū)高薪產(chǎn)業(yè)的就業(yè)機(jī)會(huì)，承接市區(qū)南開(kāi)和河西的外溢購(gòu)房需求，這些板塊的房?jī)r(jià)在2到3萬(wàn)不等，新梅江區(qū)域甚至到了五六萬(wàn)一平米。打算買二手房 的客戶，可以看一下發(fā)展比較早，比較成熟的中北鎮(zhèn)、張家窩和李七莊。新房目前項(xiàng)目比較多的板塊是精武鎮(zhèn)、大學(xué)城，南站商務(wù)區(qū)等地。

另外不太建議的是，西青發(fā)展比較早的楊柳青，因?yàn)闆](méi)有后續(xù)動(dòng)力，距離市區(qū)較遠(yuǎn)沒(méi)有地鐵通勤，所以目前房?jī)r(jià)處于區(qū)域較低水平，1.7萬(wàn)上下。

西青作為天津環(huán)城四區(qū)當(dāng)中的頭籌應(yīng)該是毋庸置疑的。從生活配套，產(chǎn)業(yè)發(fā)展，宜居角度，都領(lǐng)先其他區(qū)域，從投資的角度同樣也是，天津買房不要看規(guī)劃，你更要相信強(qiáng)者恒強(qiáng)的道理。

另外在此介紹一下，對(duì)于北漂一族來(lái)說(shuō)，京津通勤現(xiàn)在已經(jīng)成為一種現(xiàn)實(shí)，相比武清來(lái)說(shuō)，個(gè)人更建議考慮一下天津南站附近的項(xiàng)目，雖然通勤時(shí)間和費(fèi)用要比武清多一些，如果你是每周通勤，就差距不大了，不過(guò)生活在西青，未來(lái)在天津發(fā)展，也會(huì)更方便，便捷，因?yàn)槟险静粌H是高鐵站，還是地鐵站，與天津市區(qū)緊密相連。

其實(shí)大家擠破頭去買市區(qū)的根本原因，還是因?yàn)榻逃耸袇^(qū)鎖區(qū)中考報(bào)市區(qū)高中之外，義務(wù)教育階段的教育資源也是環(huán)城四區(qū)最大的短板，但是近年來(lái)環(huán)城四區(qū)都在努力提升本區(qū)教育水平，引進(jìn)名校分校，合作辦學(xué)等等。當(dāng)然最成功的兩個(gè)地方，一個(gè)是海教園，另一個(gè)是生態(tài)城，引進(jìn)市區(qū)優(yōu)質(zhì)教育資源，快速提升本區(qū)教育水平，購(gòu)房人群才會(huì)更愿意用腳投票，所以，這兩個(gè)板塊的市場(chǎng)一直很熱。對(duì)于環(huán)城四區(qū)，隨著地鐵線路的完善，學(xué)校和教育水平的提升，未來(lái)的潛力和才會(huì)更大，也適合更多本地剛需者宜居。

下圖是西青區(qū)未來(lái)引進(jìn)教育資源圖，為明學(xué)校已經(jīng)建成，開(kāi)始招生，南開(kāi)敬業(yè)正在建設(shè)，還有其他學(xué)校也都在路上，預(yù)計(jì)三五年后，都會(huì)建成開(kāi)始招生。相對(duì)環(huán)城四區(qū)其他區(qū)，西青區(qū)引進(jìn)學(xué)校的數(shù)量和質(zhì)量也算是遙遙領(lǐng)先，看來(lái)區(qū)里有錢什么都不是問(wèn)題。

北辰區(qū)：

北辰之名出自《論語(yǔ)》：“為政以德，譬如北辰，居其所，而眾星共之?！惫谝詤^(qū)名意喻天津北部一顆璀璨的明星。并且在2016年入選首批國(guó)家級(jí)產(chǎn)城融合示范區(qū)序列。

北辰區(qū)的位置很不錯(cuò)，新外環(huán)沒(méi)有擴(kuò)圓之前，外環(huán)內(nèi)行政區(qū)域版圖是環(huán)城四區(qū)里面積最大的，很多人銷售給外地客戶說(shuō)的一句話，天津本地人買房不出外環(huán)線，指的就是外環(huán)線。如今新外環(huán)拓圓，東麗和北辰更多的土地劃進(jìn)來(lái)，也成了環(huán)內(nèi)。但是在這提醒一下，天津市本身就不是均衡發(fā)展的趨勢(shì)，市內(nèi)六區(qū)分強(qiáng)三區(qū)，和弱三區(qū)（雖然這樣說(shuō)不好），環(huán)城四區(qū)同樣也不是均衡發(fā)展，房?jī)r(jià)就是最好的見(jiàn)證，購(gòu)房人用腳投票，選擇購(gòu)房，也證實(shí)了天津的發(fā)展，不是以環(huán)線為準(zhǔn)，所以買房需要我們尊重事實(shí)，數(shù)據(jù)，不要相信規(guī)劃這個(gè)東西或者僅聽(tīng)他人的一面之詞。

作為緊鄰市區(qū)的北辰，發(fā)展其實(shí)并沒(méi)有像西青那么快，市區(qū)外溢也并不多，畢竟北辰挨著的是河北和紅橋區(qū)，本身市區(qū)這兩個(gè)區(qū)自身發(fā)展并不太好，本區(qū)房?jī)r(jià)也算不上太高，市區(qū)改善基本本區(qū)置業(yè)了，外溢的并不多，而北辰發(fā)展比較成熟的板塊有瑞景和北倉(cāng)，雙街，天穆鎮(zhèn)為少數(shù)民族居住區(qū)。待發(fā)展的有宜興阜，小淀，鐵東路、大張莊等等。

瑞景片區(qū)是北辰目前價(jià)格的置高點(diǎn)，也是配套最成熟的片區(qū)，新盤次新盤較多。該片區(qū)房?jī)r(jià)在2.0-2.5萬(wàn)之間。二手房還遷房?jī)r(jià)格低一些，價(jià)格1.5萬(wàn)左右起。

瑞景片區(qū)的發(fā)展主要借力于地鐵1號(hào)線，片區(qū)內(nèi)有兩站地劉園站和瑞景新苑站。片區(qū)內(nèi)居住出行足夠便利，周邊大型商超和橫店影視城等商業(yè)配套，生活?yuàn)蕵?lè)也很方便。

另外，北辰區(qū)南倉(cāng)、北倉(cāng)片區(qū)價(jià)格也在兩萬(wàn)左右，是北辰區(qū)的老城區(qū)，北辰的行政單位都在北倉(cāng)鎮(zhèn)，學(xué)校，醫(yī)院等生活配套都很齊全，綜合發(fā)展較好，老小區(qū)居多房?jī)r(jià)不算貴，一萬(wàn)五六，新房?jī)扇f(wàn)出頭。北辰最好的教育資源也在北倉(cāng)鎮(zhèn)，華辰和實(shí)驗(yàn)小學(xué)，高中有47中。現(xiàn)在在建的4號(hào)線地鐵，也是連接北倉(cāng)，雙街與市區(qū)更好的交通線，比較穩(wěn)和成熟的兩個(gè)板塊，當(dāng)下自住和上學(xué)都是可以考慮。

這幾年比較熱的是北辰的鐵東路板塊和北部新區(qū)，鐵東路板塊這兩年因?yàn)檗r(nóng)藥廠問(wèn)題和永旺、文化中心項(xiàng)目擱淺后，關(guān)注度和成交量也都下來(lái)了，房?jī)r(jià)跳水也很大，從最高的兩萬(wàn)二三到現(xiàn)在一萬(wàn)五六，已經(jīng)開(kāi)通的地鐵并沒(méi)有帶來(lái)大量的流量，后期能不能起來(lái)就看商業(yè)什么時(shí)候落地，農(nóng)藥廠治理的結(jié)果吧，位置很好未來(lái)還是可以期待 的。

新外環(huán)內(nèi)板塊，稱為北部新區(qū)，如果大家可以等，后期的規(guī)劃也是值得考慮一下，除了在建的北辰高鐵站，還有已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的三號(hào)線地鐵，另外還有7/10號(hào)地鐵規(guī)劃。目前新房?jī)r(jià)格單價(jià)一萬(wàn)四五，總價(jià)一百二三十萬(wàn)，也是剛需客戶入門級(jí)選擇。像大張莊的話，我就不建議考慮了，距離市區(qū)，北辰城區(qū)都有點(diǎn)遠(yuǎn)，北辰需求發(fā)展的地方有點(diǎn)多，暫時(shí)還輪不到大張莊，如果你只是圖便宜，那我也就不說(shuō)了。

北辰區(qū)未來(lái)引進(jìn)新學(xué)校情況分布圖。

東麗區(qū)

東麗區(qū)圍繞著東麗湖規(guī)劃很大，自然生態(tài)環(huán)境一直是吸引買房人的亮點(diǎn)，但整體居住人口數(shù)量不多。不過(guò)13號(hào)線地鐵最新規(guī)劃，將延長(zhǎng)到空港新區(qū)，對(duì)于東麗來(lái)說(shuō)也是利好，另外還有濱海新區(qū)到市區(qū)的z4地鐵，也將路過(guò)東麗，屆時(shí)也算是彌補(bǔ)了東麗區(qū)地鐵交通上的不足。當(dāng)然如果把空港算為東麗區(qū)，就業(yè)機(jī)會(huì)上看，東麗的就業(yè)機(jī)會(huì)還是不錯(cuò)的，我們多次提到的天津市主要的幾個(gè)就業(yè)集中地，空港，小白樓CBD，南開(kāi)華苑和濱海開(kāi)發(fā)區(qū)，空港雖然距離市區(qū)很遠(yuǎn)，但是房?jī)r(jià)一直維持在2萬(wàn)左右，主要原因就是產(chǎn)業(yè)就業(yè)剛需的支撐。不過(guò)隨著空港二期的住宅未來(lái)入場(chǎng)，投資空港的就要謹(jǐn)慎了，之前價(jià)格高是因?yàn)樾枨蠖喾孔由?，后期如果房子多了，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)漲嗎？畢竟市區(qū)的群體，一般不會(huì)去空港置業(yè)，因?yàn)闁|麗的選擇性很多。

這里給大家提個(gè)醒，天津買房，看規(guī)劃一定要盡量尋找已落地的軌交、商業(yè)配套，畢竟天津不是北京，有些規(guī)劃總是懸在空中。

目前，東麗區(qū)的新房均價(jià)在2萬(wàn)左右，不同片區(qū)價(jià)差較大。比如發(fā)展較成熟的津?yàn)I大道板塊，新房?jī)r(jià)格超過(guò)最貴的時(shí)候到3萬(wàn)，調(diào)控過(guò)后，也都擠了不少水分，現(xiàn)在也在兩萬(wàn)五六左右；而成林道、空港、新立開(kāi)發(fā)區(qū)的價(jià)格普遍在2萬(wàn)上下；東麗湖和華明鎮(zhèn)。則在1.2-1.5之間，這兩年金鐘街突然走紅了，均價(jià)在一萬(wàn)六七，對(duì)于剛需入門，也算是友好，現(xiàn)有的地鐵6號(hào)線，通勤市區(qū)也很方便，投資的可以看一下周邊的城市面貌和周邊的還遷房?jī)r(jià)格再?zèng)Q定。

對(duì)于軍糧城和東麗湖，我還是建議各位謹(jǐn)慎，尤其是新房，自住剛需，附近工作可以考慮，投資的不要考慮了，我擔(dān)心你賣不出去。一個(gè)字，遠(yuǎn)！

對(duì)于空港工作的客群，能買市區(qū)河?xùn)|更好，然后是空港，最后還可以看看華明鎮(zhèn)，現(xiàn)在已經(jīng)是存量市場(chǎng)，價(jià)格不貴，也算宜居?？紤]東麗買房的客戶，投資為目的，一定要考慮周邊的二手房，還遷房，市區(qū)的價(jià)格，因?yàn)闁|麗區(qū)有些新房項(xiàng)目的價(jià)格，并不太合理，稍微不注意，可能就賠了，自住的客戶，要注意機(jī)場(chǎng)附近的噪音影響。

東麗區(qū)整體的教育水平并不算太強(qiáng)，所以買房之前你要考慮清楚，周邊是否有好一些的教育資源能享受的，下面是東麗區(qū)未來(lái)引進(jìn)教育資源分布圖。

最后，來(lái)說(shuō)說(shuō)津南區(qū)。

特別提醒，上面海教園行政歸屬不屬于濱海新區(qū)，小編作圖錯(cuò)誤?，目前新規(guī)劃隸屬于津南區(qū)。

先介紹一下海教園現(xiàn)在行政管理歸于津南區(qū)，這也是很多家長(zhǎng)關(guān)心的海教園的政策變化，后期還能不能考天津市區(qū)高中，目前已經(jīng)在建高中，預(yù)計(jì)高中建設(shè)完成后，就會(huì)知道具體的中考報(bào)志愿的問(wèn)題，不過(guò)個(gè)人觀點(diǎn)，買了海教園房子的家長(zhǎng)們，也都是為了孩子上學(xué)，也是注重教育的群體，大家不要把成績(jī)只歸結(jié)于學(xué)校，家庭教育+自身努力+課外輔導(dǎo)+學(xué)校管理才是高分的必備條件，所以需要大家公共努力，把中考，高考的成績(jī)搞上去，海教園的光環(huán)還是可以格外亮眼的。前幾日也寫了一篇一篇關(guān)于海教園的 文章，大家可以看一下。

從房?jī)r(jià)地圖上看，津南的區(qū)域均價(jià)是一萬(wàn)四五，而海教園均價(jià)可以達(dá)到2萬(wàn)左右，主要以低密度洋房項(xiàng)目為主。津南海教園是環(huán)城四區(qū)里唯一可以主打教育牌的區(qū)域，也是環(huán)城四區(qū)里，目前為止，教育資源最好，兼顧自住的一個(gè)版塊。

津南區(qū)這兩年又熱起來(lái)的國(guó)展板塊，又給各位看官畫了一張大餅，在售的國(guó)展西項(xiàng)目越來(lái)越多，但是價(jià)格不低，并且周邊土地儲(chǔ)備太大，發(fā)展也都是剛剛起步，如果你覺(jué)得國(guó)展未來(lái)會(huì)起來(lái)，但是我覺(jué)得最先受益的可能不是國(guó)展西，可能是咸水沽或者海教園，畢竟人家哥倆離得更近。注意買這里投資的，需要等的時(shí)間也很長(zhǎng)，對(duì)于河西區(qū)外溢客群天津津?yàn)I大道房?jī)r(jià)，大家又多了一個(gè)選擇。北漂一族請(qǐng)注意！買入天津與買入北京截然不同，切忌不要看紙面上的規(guī)劃，一定要選擇已經(jīng)落地的規(guī)劃或者成熟的配套。

津南的其他主要片區(qū)，比如雙港、咸水沽、小站、八里臺(tái)鎮(zhèn)價(jià)格則在近一萬(wàn)到1.6萬(wàn)之間。距離市區(qū)最近的是雙港和辛莊，發(fā)展比較早，配套比較成熟，辛莊的新房項(xiàng)目也比較多，但是缺點(diǎn)也很明顯，沒(méi)有地鐵和學(xué)校，也難怪五月的土拍，兩塊地流拍了，天津大道對(duì)過(guò)的國(guó)展西，高溢價(jià)成交，津南的區(qū)域版圖比較大，最便宜的北閘口片區(qū)價(jià)格八九千，還有更遠(yuǎn)更便宜的葛沽，天嘉湖那面，環(huán)境不錯(cuò)，價(jià)格也不貴，但是個(gè)人建議津南買房往南別過(guò)咸水沽，別圖便宜，碰那些湖景房，十年前這個(gè)價(jià)，十年后可能還是這個(gè)價(jià)格。

所以，津南買房可以說(shuō)是難度最大的區(qū)域，稍有不慎很容易入坑，因此一定要慎重。

未來(lái)津南教育引進(jìn)計(jì)劃圖，海教園已經(jīng)落地，后期看的就是成績(jī)了。

其實(shí)，天津環(huán)城四區(qū)各自特點(diǎn)比較明顯，想要買入，還是要清楚自己購(gòu)房的第一訴求點(diǎn)。

增值保值，產(chǎn)業(yè)工作，互聯(lián)網(wǎng)高薪，就業(yè)機(jī)會(huì)，北京工作，看不上市區(qū)老破小，考慮京津高鐵通勤，首選西青；

生活自住，預(yù)算不多，打算京津通勤，但是夠不到西青，可以等配套，距離市區(qū)近，紅橋，河北兩區(qū)改善外溢，選擇北辰；

環(huán)境養(yǎng)老，可以考慮東麗湖，河?xùn)|區(qū)外溢，考慮津?yàn)I大道和成林道板塊和新立開(kāi)發(fā)區(qū)，濱海新區(qū)兩地通勤，沿著九號(hào)線買；

只為教育，兼顧自住，環(huán)城四區(qū)里，優(yōu)先考慮津南海教園，畢竟學(xué)校已經(jīng)建完了，同樣可以報(bào)考市區(qū)高中，短期政策也不會(huì)有變化，預(yù)算實(shí)在太少，本地工作，可以看看咸水沽和辛莊，雙港，至于國(guó)展西，希望它越來(lái)越好，發(fā)展快點(diǎn)。

每個(gè)區(qū)都有自身的優(yōu)劣勢(shì)，我們需要結(jié)合自己的購(gòu)房需求和預(yù)算，再具體細(xì)化一下，選擇適合自己的區(qū)域，板塊。

天津的發(fā)展其實(shí)并不均衡，天津是以和平區(qū)為中心，天津市區(qū)周邊的的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)南高北低，證實(shí)房?jī)r(jià)的不均衡化。

上圖為天津購(gòu)房熱度表，當(dāng)前市場(chǎng)呈現(xiàn)南高北低，房?jī)r(jià)南漲北降的趨勢(shì)。

聊到最后，環(huán)城四區(qū)每個(gè)區(qū)域，具體到每個(gè)版塊發(fā)展都不一樣，沒(méi)有十全十美的房子，但是又因?yàn)槲覀兊男枰灰粯樱宰詈蟮倪x擇也都不會(huì)一致，作為購(gòu)房者，我們除了要提前做好買房攻略，了解區(qū)域和房?jī)r(jià)，更重要的是要我們自己實(shí)地考察，對(duì)比看房，最終才會(huì)買到合適的房子，肖老師也會(huì)一直幫助大家答疑解惑，提供更全更全面的購(gòu)房攻略，也會(huì)幫助大家推薦更適合你們的房子，只要你們有時(shí)間，我們?cè)谔旖蚬倦S時(shí)歡迎你們的到來(lái)。

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