文/十一弟

巴菲特有一句名言——

“在別人貪婪時，你要恐懼；在別人恐懼時，你要貪婪?！?/p>

顯然，綠城只記住了后半句。

在宋衛(wèi)平主政時期，綠城就學會了利用高杠桿，還一度把自己逼到絕境。

中交集團入主控股以后，背靠央企信用，綠城在使用杠桿上天津綠城桂語聽蘭，更是如魚得水了。

今年一季度，北京首場集中供地活動上，綠城耗資98.4個億，一股腦拿下了3宗地塊。

綠城是拿地金額最高的房企。

幾家常踞北京銷售排行榜前三的拿地大戶——

華潤、中海、保利，在綠城的豪橫面前，都落了下風。

不過，當時很少有人意識到，在“三道紅線”指標下，綠城還是一家踩線的“黃檔”房企。

有一位失去人身自由的大佬說過——

“房地產(chǎn)是夜壺，需要的時候提出來，用完了再放回去?！?/p>

其實十一弟想說——

跟房地產(chǎn)一樣，有些調(diào)控政策也是“夜壺”。

這會兒，“三道紅線”早就被拋到九霄云外了。

綠城在北京拿下的這3宗地塊，分別位于朝陽區(qū)的崔各莊、石景山的劉娘府、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的亦莊新城，并且都是溢價摘牌。

從這3宗地塊的分散度和溢價率上就能看出來，綠城準備在北京大干一場了。

其中，朝陽區(qū)的崔各莊地塊被開發(fā)成了“綠城曉風印月”；石景山的劉娘府地塊被開發(fā)成了“綠城西山云廬”；經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的亦莊新城地塊被開發(fā)成了“綠城桂語聽瀾”。

綠城在今年2月中旬的同一天摘牌了這3宗地塊。

5月下旬，亦莊新城地塊就拿到了預售證；6月初，崔各莊地塊也拿到了預售證。

從拿地到開賣，綠城只用了三個月時間。

在北京這3宗地塊上，綠城算是把“快周轉(zhuǎn)”發(fā)揮到了極致。

上一個能把從拿地到開盤的高周轉(zhuǎn)速度做到三個月的開發(fā)商，還是楊老板的碧桂園。

十一弟不得不說，這才是“綠出于碧勝于碧”。

前段時間，俞敏洪在直播間問王志綱，“中國的房地產(chǎn)業(yè)未來還有機會嗎？”

王志綱回答得不假思索，“沒有機會了。一個時代結(jié)束了?！?/p>

但在綠城這里，快周轉(zhuǎn)、搞規(guī)模的大好機會，可能才剛剛開始。

崔各莊地塊的銷售指導價是8.8萬元/平方米，劉娘府地塊的銷售指導價是9.15萬元/平方米，亦莊新城地塊的銷售指導價是5.8萬元/平方米。

放在其他任何城市，這個價位都屬于值得慢慢打磨的豪宅項目。

但在北京，卻被綠城妥妥地干成了“快消品”。

一股腦砸下了100個億的土地款，綠城一天也磨不起。

在北京這3宗地塊上，綠城沒有找任何開發(fā)商合作。

它安排的拿地主體是長春創(chuàng)誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，由綠城全資持股。

這意味著綠城要獨自承擔將近100個億的土地款。

2021年末，綠城賬上可以自由使用的現(xiàn)金只有600個億，短期內(nèi)還有300多億債務要償還。

綠城不能將自己這么一大筆現(xiàn)金都押在北京市場。

很快地，綠城就找到了籌錢的辦法——

那就是繼續(xù)加杠桿。

在2022年中期報告里，綠城披露了對這3宗地塊項目的權(quán)益比例。

盡管都是全資拿地，但除了劉娘府地塊，已在5月下旬取證的亦莊新城地塊、6月初取證的崔各莊地塊，綠城持有的權(quán)益比例只剩下了53.5%、57.7%。

9月下旬，劉娘府地塊也拿到了預售證。

在取證的同一天，綠城持有劉娘府地塊的權(quán)益比例，立馬從全資下降到了65.8%。

綠城為亦莊新城地塊引入了華潤信托，為崔各莊地塊引入了陜國投信托，為劉娘府地塊引入了上海信托。

在股權(quán)層面，華潤信托持有亦莊新城地塊46.5%的權(quán)益，陜國投信托持有崔各莊地塊42.3%的權(quán)益，上海信托持有劉娘府地塊34.2%的權(quán)益。

向這3家信托機構(gòu)轉(zhuǎn)讓了小一半的項目權(quán)益，綠城在這3宗地塊上資金壓力就小多了。

比如，劉娘府地塊的摘牌價格為40.17億元，項目公司的注冊資本高達43.5億元。

綠城為劉娘府地塊引入上海信托，并向其轉(zhuǎn)讓34.2%的權(quán)益后，上海信托認繳出資為14.9億元。

不過，與傳統(tǒng)開發(fā)項目的信托貸款形式不同，綠城讓這些以前的信托債主，都變成了項目公司的股東。

從兩年前開始，房地產(chǎn)領域傳統(tǒng)的融資類信托業(yè)務和信托通道業(yè)務就遭到了監(jiān)管圍堵。

于是，越來越多的信托機構(gòu)把開發(fā)項目融資改頭換面地包裝成了投資類信托產(chǎn)品。

實質(zhì)上，這是房地產(chǎn)信托融資的“明股實債”，又一輪卷土重來了。

隨之而來的，還有風險。

最近，旭輝在天津濱海江來項目上爆出風險，就是由于一筆股權(quán)類信托融資在項目銷售遇阻后變成了要求償還的債務。

與綠城在北京這3宗地塊上的信托融資形式類似，大業(yè)信托持有旭輝天津濱海江來項目27%的權(quán)益。

這些包裝成所謂投資類信托產(chǎn)品的開發(fā)項目融資，大多附帶了到期回購、銷售進度等限制性條款。

如果項目賣得好，信托機構(gòu)不聲不響地拿錢走人；如果項目賣得不好，那就讓開發(fā)商還本付息，信托機構(gòu)還是拿錢走人。

當從前的信托貸款變成了現(xiàn)在的股權(quán)投資，開發(fā)商也很樂意為之。

在會計處理上，開發(fā)商可以堂而皇之地把這些有息債務從資產(chǎn)負債表上移除，變成了股東出資和股東貸款。

還有更極端的情況，在股權(quán)層面上，信托機構(gòu)搖身變成了項目公司的股東之后，開發(fā)商甚至可以突破監(jiān)管——

利用這些包裝成股權(quán)投資的信托融資來拿地。

一直以來，信托貸款拿地天津綠城桂語聽蘭，這是房地產(chǎn)金融政策嚴厲監(jiān)管的禁區(qū)。

曾經(jīng)在北京市場上，綠城也是一家擅長與其他開發(fā)商借力合作的房企。

它從沒有像現(xiàn)在這樣——

如此冒進地引入信托資金，開始變得什么錢都敢用了。

在北京西府海棠項目上，綠城與遠洋、新城、平安不動產(chǎn)合作；北京沁園項目是與金茂合作；

北京和錦誠園項目是與保利合作；北京學府壹號院項目是與融創(chuàng)、廈門國貿(mào)合作；

北京明月聽蘭項目是與平安不動產(chǎn)合作；北京奧海明月項目是與世茂、中交房地產(chǎn)合作。

最近三年，綠城在北京的開發(fā)項目從未引入信托機構(gòu)作為股東。

但從今年開始，變天了——

拉來信托資金以后，綠城要套上杠桿自己在北京猛打猛干了。

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責任編輯：天津房價