雖然天津政策尚未出臺(tái)，但不可否認(rèn)，市場(chǎng)已經(jīng)有了這樣的預(yù)期。很多團(tuán)友都在等風(fēng)來。

特別改善人群，期待房?jī)r(jià)上漲后的賣房政策。

那么，什么樣的房子才值得這個(gè)保單呢？

這是本文的核心。

我們要明確，未來不會(huì)再出現(xiàn)普遍反彈，市場(chǎng)分化會(huì)越來越嚴(yán)重。

鄭州出臺(tái)“鄭州19條”救市，大家都認(rèn)為鄭州市場(chǎng)會(huì)呈V型反轉(zhuǎn)。根據(jù)我們最新的了解，大部分房屋仍然無人居住。

為什么不會(huì)有更多的普遍上漲？

1、在宏觀層面上，樓市基本面發(fā)生了變化。

首先，不會(huì)再有洪水。大家都知道，2016年和2009年房?jī)r(jià)的大幅上漲，主要是因?yàn)楹樗，F(xiàn)在中國的貨幣政策只能說是穩(wěn)定的，最近2月份M2為9.2%，低于預(yù)期。

二是城鎮(zhèn)化水平基本達(dá)到頂峰。天津城市化率達(dá)到83%。沒有高速的城市化，也沒有大量的移民涌入。流動(dòng)人口僅占25%。與同級(jí)城市相比，成都流動(dòng)人口占比40%。

第三，人口紅利正在消失。去年全國人口增加48萬人，天津常住人口近10年僅增加45萬人。

2、需要和改進(jìn)各有不同。

未來，市場(chǎng)需要改善，因?yàn)樘旖虿蝗狈孔?，而是好房子。這是什么意思？

我們來看一組數(shù)據(jù)。天津房屋總數(shù)超過5.2億平方米，其中20年以上房屋也超過2.4億平方米。只有20%的掛牌房屋滿足90平方米以上、有電梯、房屋20年以下三個(gè)條件。

改進(jìn)無非是兩個(gè)方面的改進(jìn)，產(chǎn)品改進(jìn)和位置改進(jìn)。

產(chǎn)品改進(jìn)，從老房子到新房孩子，從無電梯到有電梯。

因此，老房子和沒有電梯的房子應(yīng)該盡快賣掉。

老小不同，有落腳和度數(shù)的價(jià)值，老大最大的客戶群是從外地來天津做生意的人（個(gè)人，一般不交社保）安全），現(xiàn)在這部分客戶群也在減少，而且住房年齡越大，購房者申請(qǐng)貸款的成功率越低。

未來買房主力軍將是90后，與80后不同。如果90后預(yù)算有限，他們寧愿買遠(yuǎn)一點(diǎn)的房子也不愿買老房子。

因?yàn)?0后的父母都是60后、70后，父母的年齡是城市化的高峰期，是在樓房里長(zhǎng)大的一代，不會(huì)接受太舊的房子。

網(wǎng)站改進(jìn)有兩種類型。

第一種，年輕人的第一個(gè)家，可以在城市周邊的剛需地段購買，逐步向市區(qū)完善。所以10年后天津房子賣不掉了，新的環(huán)城剛需板塊會(huì)有很多二手房。

第二，市區(qū)的當(dāng)?shù)厝丝梢匀ツ睦锔纳颇?？記住一個(gè)詞，“游泳圈宜居帶”——外環(huán)內(nèi)的這個(gè)圈會(huì)形成幾個(gè)大的宜居板塊。

因?yàn)槌鞘泻诵膮^(qū)的土地越來越稀缺，拆遷成本越來越高，只有走出去才能改善。最典型的例子就是老梅江。

當(dāng)然，這也需要板塊中的一塊自然資源和相對(duì)干凈的城市界面。新梅江和小海提都是河西，新房市場(chǎng)4萬不愁賣，A 30003賣不出去。因?yàn)樾旅方且粔K干凈的土地，有自然資源，只會(huì)得到改善。以后差價(jià)會(huì)更大。

水西板塊也是同樣的邏輯。

3、負(fù)擔(dān)得起的出租房屋

“十四五”期間，加快實(shí)施保障性租賃住房天津房子賣不掉了，以解決新市民和年輕人的住房問題，租金低于市場(chǎng)價(jià)格。

如果確定租購權(quán)相同，可以正常結(jié)算，那么剛需房產(chǎn)的客源就會(huì)減少很多。

未來會(huì)漲什么樣的房子

了解基本邏輯，那么問題來了，現(xiàn)在買什么樣的房子才能跟上未來的潮流？

記住一點(diǎn)，城市篩選條件，城市周邊選牌。

如何理解？不像環(huán)城，市區(qū)的房子大多是插花，很難出新盤。

因此，市區(qū)房屋要保值增值，需要滿足這三個(gè)條件：房齡小于20年，且至少有一所中等學(xué)校電梯。

環(huán)城部分以新房秒新房為主。房間很新，基本上都有電梯。環(huán)城路段最重要的是選對(duì)路段。當(dāng)然，市區(qū)一些10年以上的成熟房子是不需要?jiǎng)拥摹?/p>

關(guān)于部分的分析寫了很多稿子，這里直接得出結(jié)論。

健壯部分——

市區(qū)新梅江、環(huán)城海角公園、大學(xué)城（花園西+濱水西）、中北鎮(zhèn)、津?yàn)I大道

這些版塊量?jī)r(jià)齊備，安全緊急，無需再等待。

具有長(zhǎng)期價(jià)值的行業(yè)——

華遠(yuǎn)高新區(qū)水西火車南站濱海中央商務(wù)區(qū)

這些行業(yè)都有大故事，如果積極因素得以實(shí)現(xiàn)，它們可以跑贏大盤。只是現(xiàn)在這個(gè)價(jià)位在市區(qū)沒有太大優(yōu)勢(shì)，安全但不急。

緊急與否取決于供需關(guān)系，衡量安全性有兩個(gè)維度。

一個(gè)是不可替代的。比如張家窩被花園西、濱水西、南站隔斷，意味著板塊與市區(qū)之間不可能有大片未開發(fā)土地；宜興港因?yàn)橥暥榷荒蟼}劫掠。

第二個(gè)是建設(shè)性的。比如莘莊，價(jià)格很低，為什么不歸為安全應(yīng)急？因?yàn)檩非f沒有故事，所以沒有建設(shè)。

明白了這一點(diǎn)，我們?cè)賮砜纯慈河咽袇^(qū)的二手房?？梢哉f，未來大概率無法跑贏大勢(shì)。

如果你也有類似的情況，出售這類房子的最佳時(shí)機(jī)永遠(yuǎn)是“現(xiàn)在”，所以不要猶豫。

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責(zé)任編輯：天津房?jī)r(jià)