沒想到，樓市下半年又以“明斯基時(shí)刻”拉開帷幕。

房地產(chǎn)行業(yè)再次出現(xiàn)拐點(diǎn)。

樓市這是一個(gè)政策市場，一個(gè)金融市場，實(shí)際上是一個(gè)情緒市場。

情緒影響下的“房價(jià)”很難看透。

如今，預(yù)測長期房價(jià)已沒有多大意義。

短期房價(jià)，看什么？

供求關(guān)系！

說真的，天津樓市，是時(shí)候密切關(guān)注供求關(guān)系了。

持續(xù)去庫存，供應(yīng)凍結(jié)，土地銷售暴跌......

不是虛詞，供需關(guān)系迎來拐點(diǎn)，警鐘拉響。

天津今年二季度新房股票正式公布。

總庫存3193萬平方米，比一季度增加85萬平方米。

但與去年第二季度相比，下降了11.3%。

很明顯，從去年第四季度開始，天津新房的股票就開始下跌了。

季度存量=未建設(shè)用地面積+未售房屋用地面積

除商品房外，該數(shù)據(jù)還包括安置房、拆遷房等保障性住房

整體庫存減少只是一個(gè)平均值。

關(guān)鍵是看各區(qū)庫存變化，分化很嚴(yán)重。

【市內(nèi)六區(qū)】

今年二季度2013天津房價(jià)，全市六區(qū)庫存全部下降。

河西庫存下降最猛，全市降幅最大。

去年二季度是44萬平方米，今年一季度是18萬平方米，二季度就更少了，只有12萬平方米。

新美江（包括陳堂）的份額占河西的80%。

平均月營業(yè)額20000-30000平方米，流量非?？臁?/p>

上半年，提升了扛旗水平，盡管新梅江套裝均價(jià)近500萬套，但銷量依然闖入行業(yè)前十。

365房地產(chǎn)研究院下半年購房者調(diào)查顯示：

想要購買河西區(qū)的人比例高達(dá)52%。

第二批新梅江沒有掛在地上。就算第三批掛了，也要等到明年春節(jié)才能上市。

“只出不入”的局面，將使新美江的股票觸底反彈。

庫存已經(jīng)敲響了警鐘！一定要注意！

現(xiàn)在不僅僅是價(jià)格問題，而是數(shù)量問題。

南開已成豪宅，搬遷速度緩慢。

600萬臺以上，一個(gè)月賣5套就好了。

“高價(jià)存量”穩(wěn)定在50萬平方米左右，不用太擔(dān)心。

就連河北的庫存也在下降，今年第二季度與去年同期相比下降了33%。

司力觀瀾“消化能力”強(qiáng)，單盤支持河北一半份額。

中冶德賢華府、西牌國印等都作為現(xiàn)房出售，正在逐漸消失。

重點(diǎn)是，河北沒有“替補(bǔ)陣容”，B方的地盤很安靜，是新增供應(yīng)減少。

河?xùn)|雖然庫存也在減少，但并不急。

馬上，萬鑫城蓮園（東方西河）和風(fēng)尚院將陸續(xù)補(bǔ)庫，庫存不低。

紅橋股價(jià)先漲后跌，都是因?yàn)樵茝]“自產(chǎn)自銷”。

【全市四區(qū)】

喜慶新房缺貨了！

從去年第二季度的317萬平方米到今年第二季度的136萬平方米。

傾向于減少庫存，沒有剎車。

大學(xué)城板塊的速度最快。

去年成交49.5萬平方米，今年上半年賣出8.4萬平方米。

目前暫無新增土地上市，下半年將繼續(xù)去庫存。

水西、梅江兩個(gè)“新城區(qū)”上半年“反客為主”，運(yùn)行量有所提升。

6月，綠城水西云路簽約57套，風(fēng)采初晴簽約42套……流量剛剛變了。

與河西類似，西青“供不應(yīng)求”，房價(jià)難見。

津南是新房的大庫存，是東麗和北辰的3-4倍。

去年第二季度576萬平方米，今年下降25%。

可以去除的只集中在莘莊、海角園、鮮水谷。

與今年一季度相比，北辰是市區(qū)及全市唯一庫存增加的地方。

去年下半年房價(jià)暴跌，北辰提前一年透支剛需，導(dǎo)致今年成交量跟不上。

如果要增加量，就得透支明年的剛性需求，還要靠更低的房價(jià)來滿足。

這還是一大堆存量，北辰房價(jià)還沒見底。

[遠(yuǎn)郊五區(qū)，濱海新區(qū)]

遠(yuǎn)郊新房和濱海的總存量高達(dá)2191萬平方米，占全市6%8.6%。

有時(shí)候我總喊天津的庫存高。

在遠(yuǎn)郊有一些，但它們不是你的菜。它們屬于“小型透明庫存”。

武清的存量增速全市最高。今年第二季度比去年翻了一番。

新天津人減少，對武清來說是“重?fù)簟睒鞘小?/p>

天津樓市，整體去庫存是真的。

從分區(qū)的角度來看，更清晰。

* 河西西青新房庫存“見底”，供需失衡，房價(jià)逐步修復(fù)。

* 河北，河?xùn)|，東麗，津南，比較穩(wěn)定，現(xiàn)狀。

* 北辰、武清，股價(jià)上漲，房價(jià)無上漲動力。

天津房價(jià)走勢2013天津房價(jià)，很難用一句話來概括，不是“步步為營”。

除了“股票差異化”之外，還有一個(gè)被忽視的關(guān)鍵點(diǎn)：

要明確天津樓市存在“凍供”。

能夠出售樓花的開發(fā)商越來越少（詳情）。

有問題、缺乏品牌力、建設(shè)速度慢……期房賣不出去，降價(jià)失敗。

據(jù)365地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，天津“問題庫存”約800萬平方米。

例如，藍(lán)光、恒大、協(xié)鑫、陽光城、金橋的遺留供應(yīng)……

本以為可以等白騎士來收拾戰(zhàn)場，作為補(bǔ)給土地的補(bǔ)充。

結(jié)果我還沒等到。

冰凍的物資，每天都躺在那里，無人問津。

梅江一號院仍有三期地塊，不進(jìn)行改造。

金橋在北辰的兩個(gè)項(xiàng)目基本暫?！?/p>

樓花的曙光來自信任，卻又一次失去了。

冷凍貨源，即使降價(jià)，也不會對周邊質(zhì)量造成影響樓盤.

就連“砸價(jià)小王子”融創(chuàng)也停工了。

在去庫存的環(huán)境下，天津的有效供應(yīng)量將從800萬平方米中扣除。

出水口常開，進(jìn)水口卻半開半閉。

天津待售住宅用地面積逐年減少。

2020 年比 2019 年低 24%，2021 年比 2020 年低 8%。

最重要的是，2021年分三批只售出83萬平方米。

今年的新菜肉眼不太明顯。

今年一批成交54萬平方米，同比下降89%。

即使第二批掛牌地塊全部售出，也只有150萬平方米，同比下降64%。

據(jù)了解，今年1564億土地出讓目標(biāo)大幅下調(diào)。

全年土地出讓較少是既成事實(shí)，也就是說新房的供應(yīng)量很低，所以繼續(xù)去庫存。

明年三批土地基本進(jìn)入市場。

土地市場就是這樣，“怕來不來，怕來亂來?！?/p>

目前，天津新房的供需格局正在不斷更新中。

除去年9月和今年4月外，月供量小于成交量。

樓市完全回歸自律，相信客觀的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

如果天津新房通用庫存降到3000萬平方米以下，那么供需關(guān)系還是比較合理的。

第三季度會繼續(xù)保持現(xiàn)狀樓市，但隨著庫存繼續(xù)下降，第四季度會有變化。

所以，第四季度將是樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

今年，我們一直在強(qiáng)調(diào)要關(guān)注“大市場下的小市場”。

輿論的逆轉(zhuǎn)不會帶來根本性的變化樓市.

只有供需反轉(zhuǎn)才是樓市反轉(zhuǎn)的最大基礎(chǔ)。

不要做“水煮青蛙”。

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責(zé)任編輯：天津房價(jià)