房價是進(jìn)城的股票價格。

正文 | 星子

前兩天發(fā)了一篇文章《徐匯臨眾：我對未來5年房地產(chǎn)的13個判斷》，很多網(wǎng)友問我，2017來了，城市呢房價走勢？因此，星子以中國百強城市為切入點，將其分為上、中、下三個集合，并略帶盤點。個人意見，不喜歡就不要噴了。

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1.北京：2016年北京一手住宅供應(yīng)量不足400萬平方米，是近10年來的最低供應(yīng)量。樓市整體交易額已超過4700億，為近10年來的最高點，幾乎占北京GDP的五分之一。就這么大的數(shù)量，87% 是由 二手房 市場創(chuàng)造的。

我們知道，當(dāng)供不應(yīng)求時，價格會上漲；當(dāng)一手房在市場上變得稀缺時，很難二手房價格低于周邊地區(qū)。一手房作為價格標(biāo)桿，將逐步帶動北京樓市整體上漲。

因此，土地供應(yīng)量大減，巨大成交量反映的巨大需求，以及二手房一手房價在市場上的對標(biāo)效應(yīng)。這也是北京樓市在如此嚴(yán)格的新政策監(jiān)管下，仍有可能強者的原因之一。（根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的70個大中城市數(shù)據(jù)，930新政后大部分城市新建商品房價格有所下降，但不包括北京。在北京，只有交易數(shù)量下降了。）

△從價格上看，2016年12月北京二手住宅均價達(dá)到59527元/㎡，同比上漲47%；主城區(qū)均價68284元/㎡，同比增長42%；均價為32330元/㎡，同比增長53%；遠(yuǎn)郊均價21839元/㎡，同比增長30%。

此外，北京還具有“京滬魔咒”效應(yīng)。當(dāng)深圳、廣州和天津房價逐漸趕上北京的房價，作為政治中心，北京的吸引力將凸顯。所以，今天北京的房子真的很難降價。最多只能防止暴漲。新任市長蔡奇說，“我不會漲價”。政府只能壓制需求，并試圖通過限購、土地自給、房價限價等手段壓制增長動力。

因此，對于北京2017年，星子認(rèn)為是一個企穩(wěn)階段，略有上漲。

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2.上海：上海和北京有很多共同點，比如房價高，金融業(yè)占比高，但產(chǎn)業(yè)占比低，經(jīng)濟由實轉(zhuǎn)虛突出.

此前，國家表示，2017年要著力振興實體經(jīng)濟。因此，930新政以來，上海動作頻頻。先是完善差別化住房信貸政策，調(diào)整首套房、二套房首付比例，然后在住宅邊緣區(qū)——服務(wù)式公寓大做文章，最終落戶成交區(qū)和成交區(qū)。交易量下降（注意：事務(wù) 均價 沒有下降）

從市場反饋來看，上海樓市已經(jīng)產(chǎn)生了一定的觀望情緒，未來開盤的項目價格壓力較大。然而，上海是中國除北京以外最重要的經(jīng)濟中心。因此2017年天津房價，2017年上海房價會降溫，但只是成交量會下降，部分地區(qū)樓盤會有一些利潤。

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3.廣州：11月22-25日廣州售出17地塊，樓價徹底刷新，面粉比面包還貴。可以說，廣州樓市的信心大增。作為2016年唯一沒有飆升的一線城市，廣州很有可能在2017年實現(xiàn)補漲。

你為什么這么說？首先，2013年“六條”規(guī)定的三年社保2016年已經(jīng)到期，2017年廣州房價的推動力必然會增加。與北京、上海、深圳相比，廣州是仍處于相對寬松的政策標(biāo)準(zhǔn)，仍有加碼空間。星子發(fā)現(xiàn)，廣州在限購方面要求外地戶籍連續(xù)3年繳納社保，而北京、上海和深圳為5年。貸款限制方面，廣州明明有1套房2017年天津房價，房貸結(jié)清，首付最低30%，北京上海要求50%，深圳高達(dá)70%；

其次，2016年廣州土地成交總額僅為2015年的60%，其中住宅用地成交僅為2015年的70%，土地供應(yīng)中斷。由于廣州努力規(guī)避地王效應(yīng)，2016年上半年全國樓市熱潮，采取商住用地和郊區(qū)住宅用地定向出讓方式，規(guī)避土地出讓刺激樓市。

例如，5月份拍賣的住宅用地均位于廣州的非核心區(qū)域。即便溢價率高，成交價也只有8000，對廣州整體樓市影響很??；

再次，廣州去庫存的效果非常顯著。去庫存周期已縮短至 6 個月。目前全市銷量僅為6萬輛，僅夠半年時間去庫存。這是非常致命的。把土地變成房子至少需要一兩年的時間。

此外，廣州還隱藏著一個大殺手：壓制核心區(qū)開放的巨大優(yōu)勢。數(shù)據(jù)顯示，2016年，廣州市80%以上的一手商品房交易發(fā)生在外6區(qū)。也就是說，廣州內(nèi)城核心區(qū)還有很多樓盤尚未開盤，比如廣鋼新城、廣智新城、奧體寬氮等板塊。由于大部分交易區(qū)域集中在外圍，廣州新房均價還沒有進(jìn)入“2萬元”時代。若2017年核心區(qū)出爐，上述板塊單價將突破4萬元。在中心區(qū)房價的帶動下，很有可能帶動全市上漲。

最后，國家開始重視實體制造業(yè)，廣州在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)上做了很好的示范，比如提出了廣州“智造”的口號，大力推動互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)在中國的發(fā)展。琶洲地區(qū)等。

因此，星子認(rèn)為，在上述有利條件的前提下，盡管930新政后壓力巨大，2017年廣州仍有可能實現(xiàn)補漲。（前提是沒有黑天鵝在現(xiàn)有廣州購房政策）

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4.深圳：最近深圳的房價有點“標(biāo)題黨”，不好的聲音很多。比如“深圳房價回落到半年前，樓市風(fēng)暴要來了？” 第一類，以成交量代替房價，成交量減少視為降價。均價回到六個月前的5萬其實在上半年之前，降價并不是深圳樓市上漲的高峰期。那是2015年，這次成交量的下滑，只是深八嚴(yán)格條款下的買賣雙方的博弈。深圳房價下跌，尚需時間判斷。

但具體來說，深圳作為中國最具活力、最年輕的城市，人口持續(xù)涌入，而深圳是四大一線城市中最小的城市，都為深圳房價提供了一定的價值支撐。 . 受此影響，深圳房價已連續(xù)8周維持在5.5萬元/平方米的水平，呈現(xiàn)穩(wěn)中向好態(tài)勢。與其說是“深八”調(diào)控的效果，倒不如說深圳目前房價的底線可能就是這個。500萬行。

此外，2017年深圳的樓盤也少了。預(yù)計供應(yīng)量約140臺（包括在售最新款），其中很大一部分是2016年的在售樓盤，純新商用僅有63臺待上市住宅項目，主要分布在龍崗、寶安、南山三個區(qū)域。

天津、成都、蘇州、杭州、重慶、武漢等更多城市2017年房價走勢解讀請參考下一期。

雖然我無力改變樓市，但我還是想溫暖你。

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責(zé)任編輯：天津房價