2023年核心的關(guān)鍵詞是分化。

　　房企在分化，城市在分化，板塊也在分化。

　　王野表示，之前暴雷的房企基本上已退出歷史舞臺(tái)，優(yōu)秀民企的份額也變小。

　　市場(chǎng)在向排名前列的頭部房企集中。

　　未來(lái)，這一趨勢(shì)會(huì)越來(lái)越強(qiáng)。

　　與此同時(shí)，全國(guó)城市之間也有分化。

　　王野直言，開發(fā)商的資金是有限的，有限的資金一定投入確定的城市里面去。

　　好的城市會(huì)越來(lái)越好。

　　天津也在分化，絕對(duì)共識(shí)的區(qū)域一定會(huì)站起來(lái)。

　　好房子的保值能力更強(qiáng)。

　　薛秋宇指出，市場(chǎng)成交呈現(xiàn)“向心化”。

　　2022年成交土地，特別是市場(chǎng)化土地中，市內(nèi)六區(qū)占比約達(dá)20%。

　　而在2019年之前長(zhǎng)達(dá)十幾年的時(shí)間，市內(nèi)六區(qū)每一年成交的土地轉(zhuǎn)化成可以銷售的面積在全市的占比只有3-5%。

　　拿地向心化趨勢(shì)明顯。

　　無(wú)論是買房人買房還是開發(fā)商拿地，都是一樣的原則：

　　市內(nèi)六區(qū)優(yōu)于外圍，環(huán)城四區(qū)越靠近外環(huán)線越好，遠(yuǎn)郊、濱海一定選相對(duì)成熟的中心區(qū)域。

　　現(xiàn)在天津新的價(jià)格格局已經(jīng)形成。

　　和平6萬(wàn)+，河西、南開4萬(wàn)+，河?xùn)|3萬(wàn)+，河北、紅橋2萬(wàn)+。

　　環(huán)線內(nèi)2萬(wàn)+、環(huán)城環(huán)線外1萬(wàn)+、武清1萬(wàn)+、寶坻、薊州、寧河、靜海多數(shù)板塊萬(wàn)元以內(nèi)。

　　行政區(qū)分化加劇，流量、價(jià)格與行政區(qū)基本面相匹配，且發(fā)展不可逆。

　　2023年部分學(xué)區(qū)價(jià)值高的板塊價(jià)格或仍有漲幅。

　　徐志平建議，天津可以“輕城市”，但一定要“重板塊”。

　　天津是由一個(gè)個(gè)小城市組成，各個(gè)小城市的共識(shí)、人口和資產(chǎn)屬性并不相同。

　　供應(yīng)僵尸化，土地市場(chǎng)以需定產(chǎn)。

　　買房半徑在收縮。

　　“蛙跳游戲”結(jié)束，市區(qū)是回歸市區(qū)，環(huán)城四區(qū)是回歸外環(huán)線。

　　預(yù)計(jì)2023年市區(qū)占比繼續(xù)提高到15%。

　　2021年上半年漲價(jià)的板塊，今年房?jī)r(jià)上漲10%左右。4月、11月各漲5%。其他板塊相對(duì)較穩(wěn)。

　　剛需保障化、改善市場(chǎng)化，會(huì)成為房地產(chǎn)新發(fā)展模式。

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