一、北辰

　　1、瑞景板塊：北辰的老城區(qū)，地鐵1號(hào)線附近，人氣足配套全

　　2、雙清板塊：地緣性改善客戶(hù)可以考慮，或者市區(qū)工作無(wú)軌道交通需求的，價(jià)格合適近市區(qū)

　　3、宜興埠板塊：環(huán)內(nèi)，雙地鐵，有一所九年一貫，近市區(qū)，純自住剛需大盤(pán)

　　二、西青

　　1、中北鎮(zhèn)：西青老大哥，城市界面好，配套和人氣都可以，教育是短板

　　2、海泰產(chǎn)業(yè)園：行政屬于濱海，不限制購(gòu)買(mǎi)套數(shù)，落戶(hù)有優(yōu)勢(shì)。有產(chǎn)業(yè)支撐、有12年一貫制小外，承接南開(kāi)外溢。沒(méi)地鐵是短板

　　3、賓水西：對(duì)比海泰板塊優(yōu)點(diǎn)是有地鐵，不過(guò)教育比不上海泰那邊，以上兩個(gè)板塊生活配套差點(diǎn)意思

　　三、津南

　　1、海教園：九年一貫制南開(kāi)學(xué)校、考市內(nèi)六區(qū)高中，有教育優(yōu)勢(shì)的小洋房

　　2、咸水沽：津南老城區(qū)，配套全人氣足，教育也還不錯(cuò)

　　3、國(guó)展板塊：注意不是現(xiàn)在在賣(mài)的國(guó)展西，而是國(guó)展中心東側(cè)的平衡地，目前還沒(méi)土拍。這才真的是國(guó)展配套的住宅地塊。

　　四、東麗

　　1、金鐘街：之前文章介紹過(guò)，百萬(wàn)預(yù)算有地鐵，有教育，近市區(qū)

　　2、空港：教育有小和平之稱(chēng)，有產(chǎn)業(yè)支撐，有地鐵、機(jī)場(chǎng)，首選一期，二期發(fā)展需要周期

　　3、津?yàn)I大道：主干道連接市區(qū)和濱海，近“三環(huán)”快速路，承接市區(qū)外溢

　　天津樓市新房市場(chǎng)目前的情況是啥樣?

　　天津樓市新房市場(chǎng)，經(jīng)歷了2月份異常火爆的行情之后，大部分開(kāi)發(fā)商都選擇在3月份將價(jià)格上調(diào)，部分優(yōu)惠進(jìn)行了收回，相應(yīng)的成交量也在四月份出現(xiàn)了明顯的下滑。反映在市場(chǎng)就是，你價(jià)格搞大特惠，能賣(mài)或者說(shuō)能賣(mài)的好，你價(jià)格敢漲，老百姓就觀望，就不買(mǎi)。畢竟目前新房市場(chǎng)并沒(méi)有說(shuō)得到一個(gè)特別好的緩解和復(fù)蘇，比喻一下的話，也只能說(shuō)新房市場(chǎng)剛剛從垂死掙扎中搶救過(guò)來(lái)，仍需各種手段續(xù)命，剛剛沒(méi)有生命危險(xiǎn)而已，但是遠(yuǎn)沒(méi)到活蹦亂跳的時(shí)候，這是一個(gè)大前提，大家需要明白。

　　2.五月份的天津樓市新房特惠合適嗎?

　　那面對(duì)五月份，五一小長(zhǎng)假，大部分開(kāi)發(fā)商肯定還是會(huì)做價(jià)格特惠的，但是就我目前看到的而言，大部分開(kāi)發(fā)商還是誠(chéng)意欠缺，還是拿一二頂這種本來(lái)不太好賣(mài)的樓層做特惠，這種特惠其實(shí)就挺敷衍人的。而且經(jīng)歷了1月2月樓市的火爆，不少開(kāi)發(fā)商其實(shí)一季度是完成甚至超額完成了銷(xiāo)售任務(wù)，二季度目前剛剛過(guò)去一個(gè)四月份，成交量慘淡也能勉強(qiáng)接受，但是如果5月?lián)蜗聛?lái)發(fā)現(xiàn)成交量還是不行，那6月份，就又得搞一波大特惠了，畢竟半年度的任務(wù)，二季度的業(yè)績(jī)壓力，都?jí)涸?/span>6月份了，各位覺(jué)得5月份新房市場(chǎng)成交量活躍度就能比4月份好很多嘛?其實(shí)5月基本還會(huì)和4月份差不多，新房市場(chǎng)依舊會(huì)是平淡狀態(tài)，所以五一的價(jià)格目前并沒(méi)有特惠到合適的地步。

　　新房市場(chǎng)的價(jià)格還是比較好判斷的，成交量起來(lái)了，開(kāi)發(fā)商就有底氣收回優(yōu)惠，漲著賣(mài)老百姓也認(rèn)，但是這得基于樓市在一個(gè)火爆的基礎(chǔ)上，如果整體樓市成交量都不太行，那就會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)在這種情況，價(jià)格一上調(diào)，老百姓不認(rèn)，成交量下滑，開(kāi)發(fā)商瞬間傻眼，死扛一段時(shí)間，發(fā)現(xiàn)扛不住，業(yè)績(jī)壓力一上來(lái)，又得回到搞價(jià)格特惠，以?xún)r(jià)換量的售賣(mài)模式。現(xiàn)在就屬于還在扛一陣兒的時(shí)間，大家完全可以讓價(jià)格再飛一會(huì)兒，等開(kāi)發(fā)商再扛不住了再出手就行。

　　3.什么樣的新房可以無(wú)視上述情況?

　　從河西龍湖首開(kāi)的大賣(mài)，到南開(kāi)譽(yù)山苑的火爆，什么樣類(lèi)型的新房可以做到無(wú)視我上面說(shuō)的那些情況，可以走自己獨(dú)立的行情?

　　必須滿足以下幾個(gè)條件，缺一個(gè)都不行。

　　第一，項(xiàng)目所處區(qū)域位置必須是好位置或者是熱點(diǎn)成交位置。上面說(shuō)的那倆新房項(xiàng)目，地處河西陳塘和南開(kāi)區(qū)政府附近，都是還不錯(cuò)的位置

　　之前一直賣(mài)的特別火，價(jià)格能走獨(dú)立行情的空港綠城，項(xiàng)目也是位于空港這個(gè)有概念有成交量的熱點(diǎn)區(qū)域。

　　第二，項(xiàng)目本身產(chǎn)品一定要過(guò)硬，在戶(hù)型，園林，品質(zhì)等等方面要打遍片區(qū)無(wú)敵手，甚至能創(chuàng)造一個(gè)稀缺性出來(lái)。比如南開(kāi)的譽(yù)山苑，南開(kāi)，低密洋房，一樓帶院，頂層帶閣樓，戶(hù)型也好，這就是當(dāng)下的一個(gè)稀缺性。產(chǎn)品自身有極大的特色和亮點(diǎn)。

　　第三，有非常強(qiáng)的教育光環(huán)。在天津，你想新房賣(mài)的好，除了產(chǎn)品過(guò)硬，更重要的是一定得有教育光環(huán)的加持，九年一貫制學(xué)校，仿佛成了新房銷(xiāo)售成交量保證的靈丹妙藥了，再不濟(jì)你也得有個(gè)重點(diǎn)小學(xué)集團(tuán)化辦學(xué)的分校傍身。

　　以上三點(diǎn)，是新房首開(kāi)必火甚至能走出價(jià)格獨(dú)立于市場(chǎng)行情的三個(gè)必須都滿足的條件。在下一篇內(nèi)容里我也會(huì)詳細(xì)和大家聊天津新房的幾種經(jīng)典模式，今天先不再過(guò)多展開(kāi)。

　　4.一定要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)!

　　不少曾經(jīng)工地停工的項(xiàng)目，現(xiàn)在有的隨著工地復(fù)工又開(kāi)始售賣(mài)了，真的是有人賣(mài)就有人敢買(mǎi)，2023年買(mǎi)新房，依舊要把風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)放在第一位，開(kāi)發(fā)商能不能如期交付，這是一個(gè)底線中的底線。能不能如期保質(zhì)保量的交付這是一個(gè)選房的大前提。

　　很多項(xiàng)目現(xiàn)在也在宣傳自己，我們是大央企開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商實(shí)力強(qiáng)，項(xiàng)目安全度沒(méi)問(wèn)題，我承認(rèn)啊，這些項(xiàng)目確實(shí)是交付是沒(méi)問(wèn)題的，但是我們老百姓花錢(qián)買(mǎi)房，你把房子給我如期的保質(zhì)保量的蓋好，這不應(yīng)該是天經(jīng)地義的事兒嘛，這用的著大張旗鼓的宣傳嘛?如果市場(chǎng)上還能看到或者聽(tīng)到這樣的宣傳，那就說(shuō)明市場(chǎng)上依舊存在較大的安全隱患，所以選新房，一定要注意安全意識(shí)。

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