東麗，有兩個板塊可以關注，一個是金鐘板塊，一個是東麗湖。

　　金鐘板塊是2020年最大的一批黑馬，成交量說明一切。

　　2020年，東麗賣的最好的樓盤就是中交雅郡城東春曉，共成交66520平米，734套。

　　板塊在去年一度擠進全市成交TOP10。

　　一是有地鐵6號線，二是高層單價在16000元/平米左右，而且在距離上與市區(qū)“無限接近”。

　　目前，河北的新房市場選項太少，作為近鄰，金鐘板塊在一定程度上補足了供應端的缺失。

　　東麗湖，近兩年在做“新板塊”，代表性項目有兩個：中建玖棠府和金融街聽湖小鎮(zhèn)。

　　板塊主打的還是低密和自然資源。

　　實際上，東麗湖的熱度在很大程度上依賴于城東的樓市發(fā)動機——空港。

　　首先，空港能帶來人口、產(chǎn)業(yè)，有人就有需求;

　　其次，空港的生活資源，比如奧特萊斯、SM濱海城、歐貿(mào)中心這樣的大型商業(yè)資源，東麗湖都能夠得上;

　　最后，目前空港的房價是跳脫出周邊房價梯度的，高價驅(qū)使著買房人外溢，華明鎮(zhèn)新房市場接近飽和，能接棒的也就東麗湖了。

　　而且東麗湖近期的動作也不小，一是地鐵Z8線確定經(jīng)過東麗湖，二是板塊內(nèi)的商業(yè)逐步落地;三是，東麗湖實驗小學的落位。

　　北辰

　　在環(huán)城四區(qū)當中，北辰的聲音稍弱一些。

　　原因是，整個區(qū)域的發(fā)力點太少了，由于天津城市發(fā)展比較“偏心”，所以北辰能夠汲取的養(yǎng)分相對少一些。

　　但是，北辰還是有機會的，主要體現(xiàn)在軌道交通上，一個是“通武廊”規(guī)劃，天津的首站將會落在北辰，另一個是北辰的高鐵站規(guī)劃。

　　這些都是大的城市規(guī)劃，從生活角度來說，買房人可以瞄準三個板塊。

　　宜興埠、瑞景和大張莊。

　　宜興埠，全靠未來城一個項目在支撐，2020年該項目成交了1813套，約17.74萬平米，這相當于一個小板塊的成交體量，自然成為了去年北辰買的最好的項目。

　　而且，未來城的體量相當大，熱度還會持續(xù)一陣子。 瑞景，可以說是北辰房價的“天花板”，熱度最高的無疑是運河文化城。

　　為什么賣得好?

　　瑞景板塊是具有改善基因的，城市界面會更好，而且能夠吸引紅橋和河北的外溢。

　　主要還是靠品質(zhì)取勝，而且作為北辰的核心板塊未來是有機會抗住價格的。 大張莊，完全是一個“以價換量”的板塊，純24K剛需板塊，萬元出頭的單價已經(jīng)成為整個北辰的“門檻級”板塊，特別適合外地人落戶。

　　當然，在價值增長上別抱太大希望，畢竟是剛需板塊，在基建水平和城市界面上都會差一些。

　　都那么便宜了，還要啥自行車。

　　做個小預判，在沒有強政策刺激的情況下，今年的天津樓市仍然是“剛需為王”。

　　近幾年，天津樓市的熱門板塊剛需占絕大多數(shù)。

　　總結(jié)起來，能走紅的板塊基本上都具備了買房“三要素”：地鐵、教育和商業(yè)。

　　如果從兌現(xiàn)速度來做個排序的話，教育和商業(yè)是最快的，但是商業(yè)會面臨招商的問題。

　　如果從價值影響來說，地鐵的影響是最大的，地鐵一響黃金萬兩。

　　當然，預算充足的條件下，有能力還是盡量買市區(qū)。

　　對于“夾心層”來說，買市區(qū)難度大，買環(huán)城不認頭。

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