一晃，上半年就要過去了。

　　開篇先說說這兩天市場的三個小熱點(diǎn)。

　　第一個，昨兒天津的土拍又上演了一波小高潮，一口氣成交9宗地，創(chuàng)收約123個億，中北鎮(zhèn)地塊的觸頂搖號+中醫(yī)藥大學(xué)地塊的底價拍出，讓這場土拍頗為魔幻，話不多說，細(xì)細(xì)品味。同時，這廂剛賣完，那廂又掛出，足足上架31宗地。其中主城區(qū)更是卯足了勁，10宗土地哐哐哐掛。

　　第二個，今兒天津的土拍，熱度沒延續(xù)，紅橋西于莊地塊流拍了，空港的地綠城底價拿走。至此，2023年上半年天津的土拍就完結(jié)了，累計成交了25宗地，攬金近300億，直觀對比去年上半年，吊打。

　　第三個，昨兒大家的關(guān)注點(diǎn)都在土拍，還有一條河西區(qū)轉(zhuǎn)學(xué)通知上了熱搜。發(fā)布的通知里，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了：因?qū)W位相對緊張，學(xué)生入讀的學(xué)校將在全區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行統(tǒng)籌安排。針對的對象，一是七年級入學(xué)：具有河西區(qū)戶籍的外省市六年級小學(xué)畢業(yè)生。二是，八九年級轉(zhuǎn)學(xué)：具有河西區(qū)戶籍的外省市、本市外區(qū)七年級、八年級學(xué)生。不由想說，前有海教園南開學(xué)校轉(zhuǎn)學(xué)通知，現(xiàn)有河西轉(zhuǎn)學(xué)通知，這教育變化是一波接著一波，不會以人的意志為轉(zhuǎn)移。

　　現(xiàn)在樓市里的現(xiàn)象很明顯：土地略熱，新房冷，二手房也冷。最近粉絲在后臺留言/私信咨詢：“二手房被套，賣不出去，該怎么辦?”或者是“買了四五年的房子，區(qū)域內(nèi)二手房市場“一潭死水”，租呢，價格都抵不上每月房貸”。還有更甚者，“刀刃向內(nèi)，掛了2年，價格一降再降，降了30萬，都沒人來看，現(xiàn)在孩子要上學(xué)了，換個房子，都沒法換”。其實(shí)，這樣的情形，早開始上演了。赤裸裸的現(xiàn)實(shí)，房子不好賣了，二手房更是掛高了沒人看，掛低了又覺得自己吃虧。買房人越來越觀望，賣房人越來越焦灼。不知道有多少想拋售二手房的業(yè)主們，心態(tài)崩掉，頂不住了。二手房，當(dāng)下的行情用一句話來形容：從大處著手，可以說量增價跌，庫存井噴，掛牌量、成交數(shù)、成交周期等方面也疲憊不堪，這也就導(dǎo)致了在價格方面接連下探。中午小憩，道士君打開貝殼找房，看了一眼二手房掛牌量。被上面的一串?dāng)?shù)字嚇到了。176139套!天津二手房的掛牌數(shù)量，已經(jīng)飆升至17.6萬套。這掛牌量無疑是到了一個新的峰值。道士君清楚的記得，天津4月，二手房掛牌量16.2萬套，5月突破17萬，具體為17.03萬套。6月，這掛牌量直逼18萬。相較上個月，凈增了6000套左右 。

　　一些我們熟悉的大體量小區(qū)，比如富力津門湖，富力又一城，金地格林世界，掛牌在賣的二手房最低量近400套，最高超720套?，F(xiàn)在的天津二手房庫存，明面上已經(jīng)十分飽和，后續(xù)還可能繼續(xù)增加。

　　二手房因?yàn)槭亲杂墒袌?，房主的心態(tài)變化很關(guān)鍵，惜售和拋售，常常互相影響蔓延，這也是二手房越賣越多的一個原因。現(xiàn)在這么大量掛牌的二手房，為了出貨必然相互壓價。道士君問了一些賣二手房的朋友們，才發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在賣房，相當(dāng)卷。有朋友為了賣金地格林世界的一套房，又是給中介拉群，又是群里發(fā)紅包;又是做營銷，把能使出的法子全使了出來，能觸達(dá)的中介全部觸達(dá)。就這，中介給出的招數(shù)，還是降價，再降價。這價格已經(jīng)降到了朋友能承受的底線了，降的狠了，索性下架不賣了。還嘟囔了一句，賣地都賣出去了，我的房怎么還賣不出去。有一部分業(yè)主的想法是“房子低價賣了，如果持有現(xiàn)金，依然是貶值，不如拿著不動。”如今的行情，道士君認(rèn)為，能賣個市場價就不錯了，更多的是議價成交。要想高于市場價成交，要么你的房子特別有的吸引力;比如核心區(qū)的學(xué)區(qū)房。要么你的下家是大冤種，你說這個概率有多大?為什么天津二手房賣不動?降價也難改趨勢?二手房庫存大。片面來看，從2018年開始，天津二手房市場成交量才略略超過新房，開啟了真正意義上的“存量時代”，城市住房的成熟階段才剛剛開始。新增的二手房在持續(xù)走高，后續(xù)二手房市場的“高庫存”風(fēng)險將更加明顯。二手房承接力下降。疫情后，各行各業(yè)都收到不同程度的影響。城市居民的就業(yè)預(yù)期收入，都發(fā)生了改變，二手房市場承接力，在下降。買漲不買跌天津二手房房價高位回落，不斷走低，影響市場信心。絕大多數(shù)買家，都是買漲不買跌。別說二手房降價是常態(tài)，現(xiàn)在新房動不動腰斬式降價，首創(chuàng)天閱海河都降至21500元/㎡了。這種下降趨勢，買賣雙方博弈進(jìn)入深水期，急于出手房源的業(yè)主只能不斷下調(diào)報價，可購房者卻抱著”抄底“的想法，房源交易周期越來越長，這也導(dǎo)致有些業(yè)主對市場失望。還有就是剛需的影響，在”房主不炒“的大環(huán)境下，剛需對于市場需求的掌控是比較高的，他們不買房的話，二手房、新房都無市場，當(dāng)下市場行情下行趨勢明顯，動不動整點(diǎn)降價潮，他們不敢出手，二手房也就變得越來越難賣了。新房二手房倒掛嚴(yán)重。天津房價倒掛現(xiàn)象，同價格能在環(huán)城買一個百來平米的房子，何必再去買房齡大、房體陳舊的二手房呢。更有意思的是，道士君看了一下最新二手房購房平臺上勾選有電梯，滿五年，普通住宅，商品房，符合條件的僅有35394套，這也就意味著，那些功能完整，適合居住的房子，大概只有總量的20%。更何況新房這兩年特惠折扣猛烈，送物業(yè)，送裝修，0首付等等，比二手房更狠，也更打動購房者，有的新房低于二手房價格不少，購房者也樂意買。更值得一說的是，新房的產(chǎn)品更創(chuàng)新，功能性更強(qiáng)，舒適度更高，如今，新規(guī)劃實(shí)施，更是將產(chǎn)品創(chuàng)新玩出了新花樣，露臺，小院，大面寬......

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