天津樓市正在經(jīng)歷一場(chǎng)兩極分化，并且這種“冷熱不均”的情況在接下來(lái)的時(shí)間里還會(huì)持續(xù)。對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，如何均衡城市資源，打破現(xiàn)有的分化局面，便顯得尤為重要。

　　天津樓市分化仍在加劇

　　在經(jīng)過(guò)一季度的“小陽(yáng)春”后，多地樓市降溫。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，2023年4月，天津新房成交量和成交金額雙雙下降，環(huán)比3月份，分別下降34.6%、33.0%。值得關(guān)注的是，成交量和成交金額雖然降幅明顯，但4月份的成交均價(jià)卻上漲了2.4%。

　　從這一點(diǎn)可以明顯看出，樓市沖高之后逐步趨穩(wěn)。新房成交量縮減、但成交均價(jià)上漲，說(shuō)明樓市需求逐步回歸理性。核心區(qū)、熱門(mén)板塊、改善盤(pán)更受購(gòu)房者青睞，結(jié)合4月份的成交數(shù)據(jù)，這就證實(shí)了樓市的兩重分化——區(qū)域分化和產(chǎn)品分化。從克爾瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，龍湖·青云闕、中海時(shí)光之鏡、仁恒星源世紀(jì)是4月成交金額榜單的前三甲，這些項(xiàng)目均是位于核心區(qū)的改善項(xiàng)目，且改善屬性都很強(qiáng)。 我國(guó)經(jīng)濟(jì)正在逐步復(fù)蘇過(guò)程中，從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，改善勢(shì)頭強(qiáng)勁是因?yàn)楦纳瓶腿菏芙?jīng)濟(jì)市場(chǎng)的影響相對(duì)較小，剛需人群目前的觀望情緒比較大。

　　樓市庫(kù)存量尚處于歷史高位，除了區(qū)域之間的分化，新房和二手房之間的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越嚴(yán)重，甚至有些板塊已經(jīng)出現(xiàn)了二手房?jī)r(jià)格高于新房?jī)r(jià)格的房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象。

　　較有代表性的比如北辰瑞景板塊，二手房均價(jià)約為16000元/㎡左右，金地中駿和悅府全裝交付的新房均價(jià)約16000元/㎡;市場(chǎng)大熱的河西新梅江板塊，包含城投華潤(rùn)天津瑞府、中海天空之鏡等多個(gè)新盤(pán)，高層均價(jià)基本在40000元/㎡左右，而區(qū)域部分次新房成交均價(jià)在40000元/㎡左右......

　　樓市分化雖然一直在加劇，核心區(qū)和熱門(mén)板塊所受到的關(guān)注度依舊很高并且熱度較為持久，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。

　　隨著核心區(qū)域高價(jià)值土地的獲取變得更加艱難，優(yōu)質(zhì)資源必然會(huì)繼續(xù)向頭部聚集，樓市冷熱分化的趨勢(shì)會(huì)更加明顯。

　　核心地段房源、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房源熱度飆升的背后，既是購(gòu)房主力軍的轉(zhuǎn)變，也是長(zhǎng)久以來(lái)城市發(fā)展模式導(dǎo)致的，人口、產(chǎn)業(yè)、城市資源等分配不均衡也是導(dǎo)致樓市分化產(chǎn)生的原因之一。

　　城市更新聯(lián)動(dòng)區(qū)域發(fā)展

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不僅受到城市自身經(jīng)濟(jì)環(huán)境和人口流入數(shù)量等因素的影響，同時(shí)也受到交通基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)發(fā)展水平等因素的影響。

　　為應(yīng)對(duì)樓市分化帶來(lái)的發(fā)展不均衡，天津城市更新、產(chǎn)業(yè)布局和人才政策等多管齊下，正在逐漸打破區(qū)域之間的發(fā)展壁壘。

　　這兩年來(lái)，天津啟動(dòng)了多個(gè)跨區(qū)域的大型城市更新項(xiàng)目，如跨越河北區(qū)和東麗區(qū)兩大區(qū)域的金鐘河大街南側(cè)片區(qū)城市更新項(xiàng)目;交匯于河?xùn)|、河西、東麗、津南四個(gè)行政區(qū)的海河柳林“設(shè)計(jì)之都”等。

　　近期天津發(fā)布了河?xùn)|區(qū)第一機(jī)床總廠及周邊片區(qū)城市更新項(xiàng)目的總規(guī)劃，項(xiàng)目位于天津市河?xùn)|區(qū)津塘路與月牙河南路交會(huì)處，是聯(lián)通天津市區(qū)與濱海新區(qū)的重要區(qū)域，地處天津“設(shè)計(jì)之都”核心區(qū)、河?xùn)|區(qū)金貿(mào)產(chǎn)業(yè)園，雙重產(chǎn)業(yè)規(guī)劃覆蓋區(qū)域。

　　區(qū)域聯(lián)動(dòng)的過(guò)程中，除大型城市更新項(xiàng)目以外，城市界面的煥新，也在逐漸縮短區(qū)域發(fā)展的差距。

　　交通路網(wǎng) 越織越密

　　近幾年來(lái)，天津從交通路網(wǎng)的快速延伸到軌道交通的全面布局，不停地為各個(gè)區(qū)域輸送活力。在軌道交通方面，2022年4號(hào)線南段、10號(hào)線一期相繼開(kāi)通，今年年內(nèi)還有地鐵11號(hào)線也將開(kāi)通。

　　津靜線市域鐵路、京唐、京濱城際鐵路的開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，加強(qiáng)了區(qū)域之間的互聯(lián)互通，有效拉近了各個(gè)區(qū)域與津城主城區(qū)的距離。

　　同時(shí)，《天津市公路“十四五”發(fā)展規(guī)劃》提出，加強(qiáng)區(qū)區(qū)互聯(lián)互通，實(shí)現(xiàn)相鄰各區(qū)間至少有1條一級(jí)公路連通。到2025年，全市公路網(wǎng)總里程將達(dá)到1.5萬(wàn)公里。

　　商業(yè)發(fā)展 多點(diǎn)布局

　　從2022年到現(xiàn)在，多個(gè)商業(yè)綜合體接連投入使用。從市商務(wù)局獲悉，2023年天津全市將有12個(gè)大型購(gòu)物中心新建開(kāi)業(yè)，包括和平印象城、西青大悅匯、北辰未來(lái)天地、寶坻萬(wàn)科廣場(chǎng)、西青杉杉奧特萊斯商業(yè)綜合體、河西環(huán)宇城、河?xùn)|中海環(huán)宇天地商業(yè)街、西青萬(wàn)科廣場(chǎng)、靜海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、河北和融廣場(chǎng)、濱海新區(qū)漢沽萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、和平友誼精品廣場(chǎng)改造提升項(xiàng)目，累計(jì)新增商業(yè)面積116萬(wàn)平方米，總投資超過(guò)84億元。

　　教育布局 逐漸均衡

　　天津市為促進(jìn)教育“均衡優(yōu)質(zhì)”，各區(qū)都將發(fā)展新建、改擴(kuò)建一批優(yōu)質(zhì)學(xué)校。隨著優(yōu)質(zhì)教育的逐步普及，新板塊、新地塊配置九年一貫制學(xué)校將會(huì)成為常態(tài)。

　　例如，紅橋區(qū)與市教委簽訂協(xié)議，引進(jìn)天津一中、耀華中學(xué)等市直屬優(yōu)質(zhì)教育資源;東麗區(qū)金鐘板塊引入天津外國(guó)語(yǔ)大學(xué)附屬外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，設(shè)立一所9年一貫制公辦學(xué)校;薊州區(qū)在薊州新城、薊州區(qū)燕山中學(xué)現(xiàn)址兩處地塊建設(shè)十二年制公辦學(xué)校——天津外國(guó)語(yǔ)大學(xué)薊州外國(guó)語(yǔ)學(xué)校......

　　此外，天津?qū)τ谏鷳B(tài)建設(shè)的推進(jìn)、老舊小區(qū)的翻新等在持續(xù)進(jìn)行中。城市界面不斷完善，資源不斷均衡，日后也會(huì)在無(wú)形之中打破樓市分化的格局。

　　產(chǎn)城融合帶動(dòng)樓市進(jìn)步

　　城市更新有序推進(jìn)，中心城區(qū)加速煥新，產(chǎn)、城、人才的有機(jī)融合逐漸成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素。除了城市資源的均衡布局，產(chǎn)業(yè)發(fā)展為城市帶來(lái)的人口紅利正在被重視。

　　5月18日，天開(kāi)高教科創(chuàng)園先導(dǎo)區(qū)即將開(kāi)園，這是今年產(chǎn)城融合的代表項(xiàng)目。從4月初規(guī)劃釋出到5月中旬先導(dǎo)區(qū)開(kāi)園，天開(kāi)園建設(shè)的行動(dòng)可謂是雷厲風(fēng)行，不足兩月便完成了第一階段的任務(wù)。目前，天開(kāi)園先導(dǎo)區(qū)已煥然一新，3棟樓已完成內(nèi)部裝修，企業(yè)陸續(xù)入住。部分裙樓正在裝修內(nèi)部空間，已有商家和企業(yè)掛牌。

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