三級市場：二手房中介落空的“小陽春”

　　“從來沒經(jīng)歷過這么冷清的春節(jié)周期，閑得讓人發(fā)慌，店面也宣布的暫停開業(yè)，等待集團的通知”，樂居小編連線一位門店的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說，對于傳統(tǒng)而言，每年春節(jié)過后的期間，市場都會期待返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮的出現(xiàn)，特別是終端需求的二手房置業(yè)，更是樓市年初的一道晴雨表。雖然每年的春節(jié)實際成交不高，但是為三四月份的“小陽春”起到了儲客了客源，如今受疫情的影響冷清的市場狀況至少會持續(xù)到今年整個上半年。

　　據(jù)樂居了解，目前天津的絕大部分二手房門店已經(jīng)暫時關(guān)閉，中介也通過微信等客戶端，開始了線上模式的蓄客，但是中介人員表示，線上的交流不穩(wěn)定性較多，而且無法描摹需求客戶的畫像，整體難度有所提升。通過微信傳遞房產(chǎn)信息給購房、租房者和房東，整體交互不如實地看房來的更實際一些。因為二手房買家多數(shù)為剛需，所以雖然不穩(wěn)定性存在，但買家的購房積極性還是存在。

　　通過幾個中介人員的連線了解，目前對于二手房買家都開始有議價的需求，所以多數(shù)會有周期性延后的現(xiàn)象，通常情況會延后1-2個月，由于疫情防控期的不確定性，中介對何時恢復(fù)成交也沒有比較肯定的預(yù)判。但是同樣，幾個中介人員表示，一旦疫情控制住，開始轉(zhuǎn)好，市場的需求將會在短期內(nèi)形成另一個“小陽春”。

　　二級市場：新房市場購房需求暫時“被隔離”

　　為配合抗擊疫情，嚴(yán)防擴散，截至目前，全國至少有超過100座城市關(guān)閉了線下售樓處或接單中心以及各大商業(yè)的外展中心，除此之外，包括天津等城市的房產(chǎn)交易大廳也暫停辦理業(yè)務(wù)或直接關(guān)閉網(wǎng)簽系統(tǒng)，建筑工地的施工和復(fù)工同時被住建委臨時暫停。

　　一系列的防控措施，仿佛給全國的新房市場按下了“暫停鍵”。“辦法總會比困難多，努力總比等待強。”某項目開發(fā)商表示，售樓處會視疫情控制情況，聽政府的統(tǒng)一指揮，目前要顧全大局。樂居又連線一位項目的營銷負(fù)責(zé)人，他表示如果按照去年年底和今年年初制定的目標(biāo)，理論上“不現(xiàn)實”。疫情的整體發(fā)展，目前無法預(yù)估，案場開放的周期也充滿了不確定性，更多的是這個周期里人們的購房需求會被市場化的行業(yè)的收入等所影響。市場整體壓力會變得更大，因此，全年目標(biāo)的調(diào)整必然是這個周期，地方和區(qū)域及總部溝通的重點事項，對于整體業(yè)績周期的合理性;以及項目推盤的進度，后續(xù)的優(yōu)惠力度，將會重新協(xié)商估量。

　　值得肯定的是，有危便會有機，市場仍有陽光的一面存在。通過與開發(fā)商連線樂居了解到，多數(shù)項目負(fù)責(zé)人表示市場活力雖然按下了暫停鍵，但購房需求不會，從去年年末12月今年到1月上半個月的整體簽約需求來看，天津市場整體還是有“需求”，只是因為突如其來的疫情，暫時“被隔離”了，一旦疫情平息，需求會重新回到市場上來。特別是未來周期里的是四個信號：國家層面對全行業(yè)資金政策的釋放，LPR貸款利率的進一步調(diào)整，未來幾個月中的積壓客戶的全面爆發(fā)，人們對于城市房源所匹配資源的需求。將會在成交量上進一步釋放。

　　因此房企紛紛開通了自己的網(wǎng)站，小程序，或者和商業(yè)網(wǎng)站結(jié)合做線上售樓處，直播賣房等等，一位開發(fā)商的營銷負(fù)責(zé)人表示：“我們也知道，20多年的案場銷售模式無法改變，線上蓄客的方式新穎，但是對客戶的依賴性和粘稠度，畢竟不是面對面的服務(wù)，確實很難，但是與其停下來，不如跑起來，辦法總會比困難多，努力總比等待強。”

　　消費群體：購房者對價格判斷預(yù)期隱現(xiàn)

　　對于還沒有買房的人來說，或者有改善需求的人群，自我隔離在家不僅限制了他們的日常消費，連買房需求都開始延后。但是他們隔離在家的期間也沒閑著，部分被線上的購房者表示，通過關(guān)注各個線上售樓處和售樓員的微信，可以了解不少新房信息。

　　對于購房者最關(guān)心的項目價格是否會調(diào)整，樂居首先連線的是購房者，對于未來周期，他們猜想，隨著賣房的房源壓力激增，一旦市場恢復(fù)正常，開發(fā)商想起量，肯定要有優(yōu)惠的。當(dāng)然，多數(shù)營銷負(fù)責(zé)人表示，疫情周期無法判斷，但是肯定會對市場有影響，導(dǎo)致項目庫存增加，流動性放緩，所以新房的售價肯定也會受到影響，至于具體到降價還沒有接到通知，但是相信優(yōu)惠力度都會有，畢竟大家的業(yè)績壓力都擺在眼前，購房者的“機會”更大，這無疑也是市場的雙贏。

　　樂居還就目前已經(jīng)買完房的人最關(guān)心的交付問題訪談了部分住宅項目，由于建筑工地目前不得開工復(fù)工且持續(xù)時間不確定，如果疫情近期能有效被控制并恢復(fù)工期，那么對新房交房期就不會受到太大影響。

　　特殊群體：房東已有降租準(zhǔn)備

　　就樂居了解到的信息，目前天津蛋殼公寓已經(jīng)面臨退租和空置率持續(xù)增長的壓力。有租客反應(yīng)目前在蛋殼APP上收到信息，自2月10日起可以提出免租金申請，至于免租到何時沒有提及。同時，天津很多的蛋殼房東也接到了蛋殼客服人員的電話，尋求免租期，渴望房東支持租客也支持蛋殼度過難關(guān)。

　　市場上的中介門店負(fù)責(zé)人表示，一旦疫情再持續(xù)一到兩個月，那么租客退租現(xiàn)象將會明顯，整體需求會降低，房東租金也會隨之下降。不過，中介表示，已經(jīng)有一些老房子的房東和他們說，由于訂餐和服務(wù)業(yè)的租客近期無法獲得浮動性收入，他們已經(jīng)聯(lián)系了長期的外地租客，減免一段時間的租金，共同挺過這段時間。樂居連線其中一位房東阿姨，她表示“春節(jié)這個月的租金我給他們免了，如果疫情持續(xù)下去，會再為租客減租40%，外地孩子們都不容易，春節(jié)回不去家，除了底薪也沒額外收入，大家一起熬過去。”

　　房企：行業(yè)寒冬里擔(dān)起社會責(zé)任

　　天津目前所有售樓處的暫時關(guān)閉，讓新房銷售幾乎一時間停擺，讓本就是淡季的一二月銷售更加冷清。盡管房企可能會面臨經(jīng)營壓力，但不少企業(yè)在疫情發(fā)生后，積極主動承擔(dān)社會責(zé)任，紛紛以捐款捐物、商業(yè)項目商戶租金減免、小區(qū)實行封閉管控、物業(yè)24小時消毒巡視等形式，助力全面打贏這場新型冠狀病毒肺炎疫情的狙擊戰(zhàn)。

　　面對如今的天津房地產(chǎn)市場，雖然需求和人群短期被隔離，但是行業(yè)需求仍然不會改變。城市的各個行業(yè)都在用自己的方式去努力，我們每個人都在用其他方式堅守崗位，短期的生活模式可能會因為疫情而改變，但是房地產(chǎn)市場依舊是與我們生活息息相關(guān)的，每個人都在關(guān)注。正如今天花樣年CEO曾寶寶開工“勵事”中表示的一般：“黑天鵝的到來從沒有預(yù)警，我們面臨的艱難還是未知數(shù)。面對行業(yè)寒冬，只有咬牙扛過危機，才有資格拼到機會。”

　　無論如何，我們堅守天津這座城市，雖然疫情下的樓市會有短期改變，但是人們的購房需求，永遠(yuǎn)不會被隔離。

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