房價是進入和“居住”一個城市的存量價格。

前天晚上，星子發(fā)文《和》，微信上有不少朋友問我，二線城市的房價走勢如何？ 別著急，星子會慢慢為你講解。 （最近實在是太累了，就說說三個城市吧?。?/p>

1、天津：930新政出臺前，天津樓市確實經歷了一輪暴漲。 2016年，天津商品房和二手房房成交量分別比2015年增長75%和51%，成交量創(chuàng)六年來新高。 ，但需要注意的是，同樣是房價的暴漲，天津市區(qū)及周邊地區(qū)的暴漲與濱海新區(qū)新區(qū)（塘沽）有著本質的區(qū)別。

天津及周邊地區(qū)的高速增長，主要得益于北京的功能外溢和新增人口、京津冀一體化的經濟輻射和政策支持，以及自身的經濟文化背景，特別是教育優(yōu)勢的結果。 天津是為數不多的只需要一年社保就能落戶的強二線城市。 在天津買房只需要一年社保，相當于沒有社保限制。 這與北京嚴苛的社保壁壘形成鮮明對比。 此外，天津本科教育升學率超過90%，是全國唯一與北京升學率持平的城市。 天津可謂是京津冀地區(qū)一個巨大的人口漏斗，吸納了河北和東北地區(qū)的眾多移民。

濱海新區(qū)新區(qū)高速增長主要靠GDP考核拉動。 眾所周知，濱海新區(qū)新區(qū)GDP已經超過浦東新區(qū)，也是中國第一個GDP突破萬億元的國家級新區(qū)。 濱海新區(qū)新區(qū)雖然生活配套還不完善，但相對于浦東來說人口比較稀疏（只有浦東的一半，但面積幾乎是浦東的兩倍），之前甚至被稱為中國最大的“鬼城” 2014年以來，在國家政策特別是產業(yè)政策的推動下，濱海新區(qū)新區(qū)吸納了大量固定投資和高新技術投資。 星子在網上找了一張圖來說明：

△天津濱海新區(qū)新區(qū)代表企業(yè)

綜上所述，濱海新區(qū)新區(qū)已形成航空航天、電子信息、汽車及裝備制造、石油和化工、現代冶金、生物制藥、新材料和新能源等八大主導產業(yè)，其中空客A320大飛機、新一代運載火箭等、百萬噸乙烯、300萬噸造船等國民經濟引擎項目拉動作用明顯。 這些耗資過億元的項目與以第三產業(yè)為主體的浦東有著天壤之別。 上海沒有浦東，不會受到多大破壞，但是天津沒有濱海，整個城市的發(fā)展格局已經完全改變了。 雖然這些產業(yè)很難立即轉化為當地居民收入（基礎設施投資和外資帶來的GDP與居民收入關系不大），但隨著更多高新技術企業(yè)的進入，將對當地居民收入有很大幫助。北漂，總是碰壁。 一件非常好的事情。 星子看好濱海新區(qū)新區(qū)的發(fā)展，尤其生態(tài)城，人口會逐漸增加。 當人口增加時，房價也會有上漲的基礎。

由此，星子覺得天津離北京近，教育資源也不比北京差多少。 北京有各種限制，但天津沒有。 天津房價比北京溫和得多。 2016年天津高價買地很多，所以長期來看2017年會有一定的上漲，但是在限購政策的影響下漲幅不會很大，會回歸到量價穩(wěn)定階段。 . 現在入手沒問題，但一定要看好位置。 房子的位置非常重要。 想要投資增值，就要照顧好學區(qū)和交通這兩個因素。 很難說會賺大錢，但絕對不會賠錢。

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2、南京：2016年南京成功成為樓市四小龍之一，原因是在全國去庫存的大背景下，奧體競拍底價4萬元/平方米。 兩條過江隧道和地鐵的相繼開通，與江北新區(qū)理念的落地有很大關系。 不過在南京經歷了嚴格的限購之后，南京還能保持小幅上漲，其實是有其價值支撐的。

南京作為江蘇省省會，不限購，房子可以落戶，這導致大量外地人口涌入，尤其是安徽人，蘇北人，還有一部分蘇南人。 習人更喜歡在上海而不是南京定居）。 這對城市活力和流動性來說是好事，但卻是房價上漲的催化劑。 此外，南京本身擁有全國第二多的“985”、“211”高校，以及軍政機關、金融、文教等行業(yè)的科教文衛(wèi)集團。 本身的購買力和經濟基礎是沒有問題的。 因此，以江北新區(qū)概念炒作為切入點，與全國房地產熱融為一體，造就了2016年南京房地產市場的火爆。

南京樓市是典型的熱點市場。 仔細觀察發(fā)現，2016年初新房火爆，如火車南站、浦口、仙林湖等。 然后是熱點地區(qū)的二手房，比如奧運會。 在這些熱點的帶動下，南京市政府非常善于經營土地，水長流長，地王頻出。 后來推出土地斷路器制度，極大地刺激了土地市場。 整體來看，南京的發(fā)展空間幾近飽和，江寧、仙林、江北的地價都在上漲，這也是剛性需求拉動的結果。

所以從這個角度來看，2017年南京樓市總體平穩(wěn)，不會出現大跌（南京市長剛剛表示不會任由樓市大起大落）。 但由于2016年南京房企拍賣的高價地塊將在一兩年內上市，加上2017年南京將建設15條地鐵線路，存銷比更是不足6個月. （南京、蘇州、合肥、廈門）所以星子認為天津房價2023年房價走勢，2017年初南京樓市價格會維持穩(wěn)定的下跌天津濱海新區(qū)房價最新走勢圖，之后會維持小幅上漲，但不會出現暴漲。

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3、武漢：武漢市場是一個非常特殊的市場：930新政調控后增速遠大于調控前，11月限購力度加大后增速才有所放緩。 這在全國都是罕見的。

△武漢房價走勢圖

武漢是為數不多的可以買房安家的城市之一。 雖然需要2年的社保，但因為武漢是整個湖北，一省獨霸非常明顯，對湖南、河南也有吸引力。 所以從目前來看，武漢人口不斷增加，房價上漲是有基礎的。 2016年，武漢樓市交易數量和面積位居全國第一，金額位居全國第六。 其中，商品房銷售28萬套，商品房銷售44萬套，成交面積突破3000萬平方米，商品房成交面積3500萬平方米，連續(xù)兩年快速增長。 整體房價突破萬元，均價突破百萬，面積增長3.1%。 如果不是2015年武漢樓市庫存過多，武漢樓市早就進入均價2萬元時代。

△武漢庫存情況

據武漢長江日報統(tǒng)計，2015年武漢人口凈流入超過230萬，相當于一個大城市的常住人口； 深圳。

隨著去庫存，武漢大學的數量和質量僅次于南京（每年都有大量大學生留在武漢），大量人員被輸送到城外。 雖然限購抑制了大部分增長，但2017年的武漢依然是大多數人認為會崛起的城市。

△有了滿城挖地的名聲后，武漢在2012年逐漸控制土地流轉，直到2016年才開始恢復大規(guī)模流轉。 市政府也需要提高價格。 如果不依靠賣地，投入城市建設的資金就無法收回，城市就會進入死循環(huán)，處于停滯狀態(tài)。 從這個角度來看，一定的房價上漲對武漢是有利的。 循環(huán)發(fā)展。

此外，由于與南京、合肥等強二線城市相比，武漢的房價仍處于較低水平，在星子看來，能在武漢工作的夫妻，總體上還是能買得起武漢的房子。 畢竟三環(huán)外房價12000元左右，面積90平米左右。 除去首付30萬元，月供僅5000元左右（30年還貸）。 在武漢房價長期看漲的情況下，在2017年受到調控之后，或將在這波剛性需求的帶動下迎來真正的上漲。

在當前的武漢，隨著光谷、關山、后湖等熱點區(qū)域的不斷完善，以及2017年底有軌電車的建成，星子認為天津房價2023年房價走勢，2016年至2017年，武漢真正進入大城市階段。規(guī)模城市建設成以住宅建筑為中心的城市，周邊配套設施處于先缺后備逐漸成熟的過程中。 該區(qū)域的房價也處于先低后升的過程中。 循環(huán)繼續(xù)推動武漢的城市化進程。 雖然在這個過程中，2017年武漢的房價可能不會是穩(wěn)中有進，而是可能會橫盤整理，之后政策會有所放松，大幅補漲的方式會完成房價質的飛躍。 房價增長的真正核心。

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責任編輯：天津房價