正常邏輯，2021年的天津二手房，會(huì)差強(qiáng)人意。

外擊、內(nèi)卷、無(wú)降價(jià)不成交，還有天量庫(kù)存“高懸”……

不說(shuō)同比“腰斬”吧，成交量跌個(gè)10%的，還是很有可能。

但事實(shí)就是這么“出其不意”。

2021年，天津二手房成交量非但未跌，反而逆勢(shì)上揚(yáng)，達(dá)到了13.5萬(wàn)套，同比上漲了13%！

并一舉刷新了歷史最高紀(jì)錄。

更驚人的是，成交面積和成交金額也漲了。

成交面積約為1152萬(wàn)平米，同比上漲13%；成交金額1530億元，同比上漲14%。

且均為歷史新高。

也就是說(shuō)天津房子二手，2021年的天津二手房是囊括成交面積、成交套數(shù)、成交金額在內(nèi)的“全方位超越”。

如此亮眼的成績(jī)，著實(shí)蹊蹺。

究其原因，學(xué)區(qū)房功不可沒(méi)。

成交數(shù)據(jù)顯示，和平區(qū)2020年二手房成交3014套，最新的2021年增至4622套，同比大漲53%。

此外，河西、南開(kāi)也出現(xiàn)了“超常發(fā)揮”。

河西二手房成交量同比漲了30%，南開(kāi)同比漲了13%。

這三個(gè)區(qū)的共同點(diǎn)就是，都有公認(rèn)的學(xué)區(qū)標(biāo)簽。

和平就不用多說(shuō)了，之所以會(huì)政策“三連擊”，就是因?yàn)橄胭I和平學(xué)區(qū)房的人太多了，學(xué)位不夠用天津房子二手，必須得控制。

但即便“鎖死9年”，仍有不少家長(zhǎng)砸鍋賣鐵想進(jìn)和平。

因?yàn)楹推降慕逃剑瑢?shí)在太強(qiáng)了。

其次就是河西以及南開(kāi)北片，這都是家長(zhǎng)們真金白銀票選出的“共識(shí)”。

反觀河?xùn)|、紅橋，只是7%的小幅上漲，河北還比2020年少了3%。

如此強(qiáng)烈對(duì)比下，答案昭然若揭。

天津二手房能夠“支棱”，全靠學(xué)區(qū)撐，這也是天津二手房的最大價(jià)值。

不過(guò)，客觀說(shuō)，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)并不成熟。

剛剛過(guò)去的2021年，天津新房共計(jì)成交1249萬(wàn)平米，同比微漲0.6%。

而二手房全年累計(jì)成交量約為1152萬(wàn)平米。

僅占天津整體市場(chǎng)份額的48%。

連“對(duì)半分”都沒(méi)有達(dá)到。

要知道，判斷一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟與否，關(guān)鍵就看二手房。

縱觀發(fā)達(dá)國(guó)家，二手房成交占比都極其高。

2020年數(shù)據(jù)，澳大利亞的二手房交易量占比96%，美國(guó)占比89%，英國(guó)占比88%。

聚焦國(guó)內(nèi)一線城市，北京、上海也能占到八成左右。

與之相比，天津這48%的二手房交易占比，根本不值一提。

這也是天津房?jī)r(jià)波動(dòng)大的主因。

天津人大多都有“新房癌”，整體市場(chǎng)也以新房為主導(dǎo)。

所帶來(lái)的弊端就是隨行就市，受開(kāi)發(fā)商影響很大。

行情好時(shí)，漲價(jià)、搶房、炒房票；行情不好，特惠、搶跑、各種“送送送”……

最典型的就是2021年。

自第一張多米諾骨牌倒下后，暴雷房企就跟放鞭炮似的，一個(gè)接一個(gè)。

ICU已經(jīng)快裝不下了。

覆巢之下無(wú)完卵。這也導(dǎo)致所有房企都奔波于自救，紛紛開(kāi)啟“保命式降價(jià)”。

降10%的都能稱得上三好生，若是降幅控制在5%，那簡(jiǎn)直就是學(xué)霸。

進(jìn)而催生出不少“人為”的一二手房倒掛。

比如辛莊，新房1萬(wàn)2，二手房1萬(wàn)7……拖拽得二手房更加“無(wú)人問(wèn)津”。

包括為什么會(huì)有6月、12月這種季節(jié)性行情，也是由于開(kāi)發(fā)商為沖任務(wù)以價(jià)換量。

久而久之便成了慣例。

以二手房為主的市場(chǎng)則不會(huì)如此。

因?yàn)橘u方是房主，他與開(kāi)發(fā)商有著本質(zhì)的不同，手里就一兩套房子，不需要跳水，也不需要高杠桿。

正常情況下，都不會(huì)低于成本價(jià)賣。屬于“易漲難跌”型。

所以說(shuō)，二手房市場(chǎng)成熟了，樓市才會(huì)穩(wěn)健。

那得達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)呢？六成！

換言之，二手房占比6成，是市場(chǎng)成熟的標(biāo)志。

但現(xiàn)在天津只有48%。

值得期待的是，天津正在按照每年3個(gè)百分點(diǎn)的速度上升。

2019年，41%，2020年，45%，最新的2021年增長(zhǎng)到了48%。

按此推測(cè)，天津“達(dá)標(biāo)”還需要4-5年時(shí)間，也就是2025/2026年。

對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)，改善是賣一買一。賣掉持有的二手房置換新房。

但二手房成交創(chuàng)新高，新房卻并沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)。

8、9、10、11月，天津新房連續(xù)4個(gè)月都低于100萬(wàn)平米，這是極其不正常的。

累計(jì)算下來(lái)，全年成交量也沒(méi)有多大長(zhǎng)進(jìn)，只比2020年多了7萬(wàn)平米，遠(yuǎn)不及2019年。

按照天津再購(gòu)比例0.7計(jì)算，賣掉10套房源會(huì)有7個(gè)業(yè)主再購(gòu)。

這也就意味著，還有大量需求沒(méi)有釋放。

這部分人正站在樓市門(mén)口，“持幣”待購(gòu)。

一旦市場(chǎng)上行，他們肯定會(huì)是出手的“第一波”。

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責(zé)任編輯：天津房?jī)r(jià)